In de volgende verschillende delen beschrijft Magalie VandenBrouck in haar masterproef een zeer uitgebreide en duidelijke beschrijving over "een nood die ontstond om deze vorm van gedwongen mede-eigendomen uitgebreider te regelen".

Magalie Vandenbroucke - Academiejaar 2019 - 2020/Universiteit Gent

Inleiding

Appartementsgebouwen groeperen potentieel een groot aantal mensen waardoor de nood ontstond om deze vorm van gedwongen mede-eigendom uitgebreid te regelen. Eén van deze zaken is de oplevering, hoewel dit niet uitsluitend voorkomt in het kader van appartementsgebouwen, maar eveneens bij kleinere aannemingswerken. Kort geschetst houdt de oplevering in dat de opdrachtgever het werk in ontvangst neemt en goedkeurt of aanvaardt. De begrippen oplevering, inontvangstneming en aanvaarding worden in de praktijk echter geregeld door elkaar gebruikt, hoewel deze begrippen strikt genomen een verschillende lading dekken.

Het eerste hoofdstuk van deze masterproef schetst een algemeen kader van het eigendomsrecht (1.1) en van de appartementsmede-eigendom (1.2). Vervolgens gaat het tweede hoofdstuk dieper in op de figuur van de oplevering waarbij uiteengezet wordt wat de oplevering en het onderscheid tussen de voorlopige en definitieve oplevering precies inhoudt (2.1), hoe de oplevering tot stand komt (2.2), wie de betrokken partijen zijn (2.3) en wat de rechtsgevolgen zijn (2.4). Het derde hoofdstuk gaat ten slotte na of volmachten in het kader van de appartementsmedeeigendom überhaupt mogelijk zijn (3.1), hoe deze eruit zien (3.2), wie deze volmachten kan verkrijgen (3.3) en of er eventueel consumentenrechtelijke implicaties verbonden zijn aan deze volmachten (3.4). Als laatste wordt nog een korte blik geworpen op hoe de notariële praktijk hier tegenover staat (3.5).


1.1 Wat is het eigendomsrecht?

8. Artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat het eigendomsrecht het recht is om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of verordeningen. Het eigendomsrecht wordt beschouwd als één van de belangrijkste rechten waarover een persoon kan beschikken met betrekking tot een goed. Een eigenaar heeft namelijk het genot over zijn goed, mag het gebruiken en mag erover beschikken. Kortom, de eigenaar heeft een volheid van bevoegdheid, zolang dit geen schending uitmaakt van de wetten of verordeningen.

Artikel 544 van de Code Civil is aldus identiek aan de Belgische bepaling, terwijl de bepaling in het Nederlandse Burgerlijk Wetboek licht anders wordt geformuleerd. De Nederlandse wetgever legt duidelijk de nadruk op het feit dat het eigendomsrecht een exclusief recht is door de bewoordingen “met uitsluiting van een ieder” , terwijl deze exclusiviteit in België en Frankrijk geen wettelijke grondslag kent, maar wordt afgeleid uit de woorden “op de meest volstrekte wijze”.

9. De kenmerken van het eigendomsrecht zijn zowel in België en Frankrijk, als in Nederland dezelfde:

- Het eigendomsrecht is het meest volledige zakelijk recht aangezien de eigenaar het gebruiksrecht, het genotsrecht en het beschikkingsrecht bezit.

-  Het eigendomsrecht is een eeuwigdurend recht dat niet eindigt na verloop van een bepaalde tijd.

- Het eigendomsrecht is een exclusief recht want een eigenaar kan andere rechtssubjecten uitsluiten van de bevoegdheden met betrekking tot zijn eigendom.

10. Op 24 januari 2020 werd het wetsvoorstel goedgekeurd door de plenaire vergadering van de Kamer van Volksvertegenwoordigers tot invoeging van boek 3 “Goederen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek. Door artikel 3:50 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek zal een licht aangepaste definitie van het eigendomsrecht tot stand komen in de Belgische wetgeving: “Het eigendomsrecht verleent aan de eigenaar rechtstreeks het recht om het voorwerp ervan te gebruiken, hiervan het genot te hebben en erover te beschikken. De eigenaar heeft de volheid van bevoegdheden, behoudens de beperkingen die door de wetten, verordeningen of door de rechten van derden worden opgelegd.”


11. In het huidig artikel 544 van het Oud Burgerlijk Wetboek staat uitdrukkelijk beschreven dat de eigenaar het gebruiksrecht, het genotsrecht en het beschikkingsrecht over zijn goed bezit, waaruit wordt afgeleid dat de eigenaar een volheid van bevoegdheid heeft. In artikel 3:50 BW zal deze volheid van bevoegdheid voortaan uitdrukkelijk worden vermeld. Een tweede nieuw element is de toevoeging van “de rechten van derden” als derde beperking van het eigendomsrecht. In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel wordt gesteld dat een eigenaar namelijk niet enkel de beperkingen uit het objectieve recht dient te eerbiedigen, maar dat hij eveneens de subjectieve rechten dient na te leven.

1.2 Wat is appartementsmede-eigendom?

12. Naast het exclusieve eigendomsrecht dat toebehoort aan één enkele persoon, is het ook mogelijk dat de eigendom over eenzelfde goed wordt verdeeld over verschillende personen. In dat geval is er sprake van mede-eigendom. In wat volgt, wordt besproken wat mede-eigendom – en meer bepaald appartementsmede-eigendom als bijzondere vorm van de gedwongen mede-eigendom – precies inhoudt. Hierbij wordt eerst de terminologie verduidelijkt, gevolgd door de wetgevende instrumenten en dit zowel voor België, als voor Frankrijk en Nederland.

1.2.1 België

1.2.1.1 Algemeen kader

13. Er is sprake van mede-eigendom wanneer twee of meer personen samen over het eigendomsrecht beschikken met betrekking tot eenzelfde zaak. Het is in dit geval dus niet het goed zelf dat in twee of meer delen wordt gesplitst, maar uitsluitend het eigendomsrecht. Een individuele mede-eigenaar kan bijgevolg niet over de volledige zaak beschikken, maar kan in principe dus wel over zijn abstract deel beschikken.

14. Er zijn drie soorten mede-eigendom te onderscheiden: de toevallige of gewone mede-eigendom, de vrijwillige mede-eigendom en de gedwongen of verplichte mede-eigendom:

- De toevallige of gewone mede-eigendom is de mede-eigendom die ontstaat door omstandigheden buiten de wil van de mede-eigenaars om, zoals bijvoorbeeld na het openvallen van een nalatenschap.

- De vrijwillige mede-eigendom houdt in dat de mede-eigendom tussen meerdere personen ontstaat door toedoen van één of meer mede-eigenaars. Het gaat hierbij dus heel duidelijk om een rechtstoestand die door één of meer mede-eigenaars is gecreëerd en gewild.

- De gedwongen of verplichte mede-eigendom is een vorm van mede-eigendom die ontstaat omwille van de aard of de bestemming van het goed.

15. In het kader van deze dient bijzondere aandacht te worden gehecht aan de gedwongen mede-eigendom. Oorspronkelijk was hiervan echter geen definitie voorhanden en volgde dit uit de invulling die eraan werd gegeven in de rechtspraak en rechtsleer. Het Hof van Cassatie stelde in één van zijn arresten dat mede-eigendom de eigendom is van een zaak, die onverdeeld toebehoort aan verschillende personen. Het gaat hierbij dus om goederen die omwille van hun aard dienen tot gemeenschappelijk gebruik, maar waarbij het goed zelf niet wordt opgesplitst. Het is enkel het eigendomsrecht dat verdeeld wordt over de verschillende individuele mede-eigenaars.

16. Een bijzondere vorm van gedwongen mede-eigendom is de appartementsmede-eigendom. In een appartement groeperen zich namelijk tal van personen die zowel individuele, als gezamenlijke belangen hebben. Deze bijzondere vorm van eigendom splitst een appartementsgebouw in twee onderdelen: enerzijds zijn er de afzonderlijke appartementen of privatieven en anderzijds zijn er de gemeenschappelijke of gemene delen. De individuele mede-eigenaars beschikken elk over het exclusieve eigendomsrecht van een privatief en de gemene delen komen in onverdeeldheid toe aan alle individuele mede-eigenaars samen. In deze wordt abstractie gemaakt van de toevallige en de vrijwillige mede-eigendom en wordt uitsluitend gefocust op de appartementsmede-eigendom.

1.2.1.2 Wetgevend kader

17. Wat betreft het wetgevend kader van de appartementsmede-eigendom is sprake van drie belangrijke wetgevende instrumenten: de Appartementswet, de Wet Breyne en haar Uitvoeringsbesluit en de gemeenrechtelijke bepalingen inzake aanneming. Volledigheidshalve dient de Wet op de Overheidsopdrachten en haar Uitvoeringsbesluit nog te worden vermeld. De hierin vermelde regels zijn echter enkel van toepassing op de appartementsmede-eigendom indien één van de partijen een instantie is die deze wet dient na te leven. Hiervan wordt verder abstractie gemaakt.

18. APPARTEMENTSWET – De wetgever heeft het nodig geacht om de appartementsmede-eigendom in een afzonderlijke titel in het Burgerlijk Wetboek op dwingende wijze te regelen. De ratio legis van de Appartementswet is dat heel wat individuen bij deze mede-eigendom betrokken zijn en zij zowel individuele als gezamenlijke belangen behartigen. Net omwille van deze grote verscheidenheid aan belangen, vond de wetgever het opportuun om een duidelijk wetgevend kader te schetsen. De Appartementswet heeft echter een aantal aanpassingen ondergaan via de Wet van 18 juni 2018. Het doel van deze hervorming was om het appartementsrecht meer flexibel, efficiënter, evenwichtiger en meer rechtszeker te maken.

19. De Appartementswet is van toepassing wanneer het gaat om onroerende goederen waarop “een gebouw of een groep van gebouwen is of kan worden opgericht en waarvan het eigendomsrecht verdeeld is in verschillende kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in de gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.” 

Een belangrijke voorwaarde voor de toepassing van de Appartementswet, is aldus het inrichten van privatieve en gemene delen. De privatieven vormen de hoofdzaak en de gemene delen worden beschouwd als een functioneel en onmisbaar onderdeel hiervan. Door dit functionele aspect wordt de mede-eigendom aanzien als accesorium of bijzaak van het exclusieve eigendomsrecht dat verbonden is aan de privatieven. De Belgische wetgever heeft in dit opzicht bijgevolg gekozen voor een dualistische visie, in tegenstelling tot de monistische visie die in Nederland wordt gehanteerd (infra nr.33). Samengevat kan worden gesteld dat de privatieven en de gemene delen onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, waarbij de gemene delen worden beschouwd als functioneel onderdeel van de privatieven.

20. Het feit dat de Appartementswet van toepassing is in een bepaalde situatie, heeft een aantal concrete gevolgen. Het is namelijk zo dat de basisakte en het reglement van medeeigendom (i.e. de statuten) moeten worden opgemaakt door middel van een authentieke akte en daarnaast dient ook een reglement van interne orde te worden opgemaakt, wat in de vorm van een onderhandse akte kan gebeuren. De basisakte bevat een beschrijving van het onroerend geheel, van de privatieve en gemeenschappelijke delen en bevat eveneens de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief is verbonden. Hierbij wordt rekening gehouden met de waarde van deze delen in functie van de netto-oppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op de grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.

Het reglement van mede-eigendom moet daarnaast een beschrijving bevatten van de rechten en plichten van elke mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten.

De mede-eigenaars hebben namelijk een proportioneel recht op gebruik van de gemeenschappelijke delen, tenzij dit in de statuten anders wordt bepaald. Daarnaast moet het reglement van mede-eigendom ook de met redenen omklede criteria, de berekeningswijze van de verdeling van de lasten, de bedingen en de sancties met betrekking tot de niet-betaling van die lasten vermelden.

Het reglement van interne orde bevat dan weer de regels met betrekking tot de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering van mede-eigenaars, de wijze van benoeming van de syndicus, alsook zijn bevoegdheden en de duur van zijn mandaat en de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars moet plaatsvinden. De Appartementswet heeft enkele wijzigingen ondergaan door de Wet van 18 juni 2018 en één van deze wijzigingen is dat de elementen die nu in het reglement van interne orde moeten worden opgenomen, voorheen terug te vinden waren in het reglement van mede-eigendom.

21. De toepassing van de Appartementswet heeft eveneens tot gevolg dat de organisatie van de mede-eigendom wordt geregeld door middel van een rechtspersoon, namelijk de vereniging van mede-eigenaars (hierna: VME), waarvan alle mede-eigenaars lid zijn. De VME staat in voor het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen en bezit rechtspersoonlijkheid. Hiertoe dienen twee cumulatieve voorwaarden te zijn voldaan: enerzijds moet er een onverdeeldheid bestaan door de overdracht of de toekenning van ten minste één kavel en anderzijds moeten de basisakte en het reglement van mede-eigendom overgeschreven zijn op het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van Patrimoniumdocumentatie.

De VME is echter geen op zichzelf staande rechtspersoon, maar bestaat uit vier organen, zijnde de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars, de syndicus, de commissaris van de rekeningen en de raad van mede-eigendom (ook: raad van beheer). Deze organen zullen in het tweede hoofdstuk verder worden toegelicht in het kader van hun belang met betrekking tot de oplevering (infra 2.3.1).

22. WONINGBOUWWET of WET BREYNE – Vooraleer de Woningbouwwet ontstond, kende de vastgoedsector een opmars door een toename van enerzijds de verkopen op plan, waarbij woningen werden aangekocht nog voor ze voltooid waren, en anderzijds het sleutel-op-de-deurprincipe waarbij bouwpromotoren een totaalpakket gingen aanbieden tegen een globale prijs. Deze opmars ging echter niet gepaard met een bijhorend wetgevend kader, waardoor soms vele gedupeerden achterbleven in geval van misbruiken door bouwpromotoren of faillissementen. Denk hierbij maar aan het faillissement van de grote bouwpromotor Etrimo. Deze ramp bracht de wetgever tot actie en zo ontstond de Woningbouwwet, ook wel Wet Breyne genoemd.

De Wet Breyne zorgt voor formaliteiten die de kopers moeten beschermen tegen onder meer het insolvabiliteitsrisico van de verkoper. Deze bescherming komt bovenop het gemeen recht aangezien de bepalingen van de Wet Breyne van dwingend recht zijn en bij niet-naleving gesanctioneerd worden met de nietigheid. Deze nietigheid kan worden ingeroepen tot voor de voorlopige oplevering. Samen met de Wet Breyne dient ook rekening te worden gehouden met haar Uitvoeringsbesluit van 21 oktober 1971.

23. Het toepassingsgebied van de Wet Breyne wordt uiteengezet in artikel 1: het gaat om elke overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, alsmede iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen. Voorwaarden hierbij zijn evenwel enerzijds dat het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en anderzijds dat de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw één of meer stortingen te doen.

Bijgevolg dienen drie cumulatieve voorwaarden te zijn vervuld opdat de Wet Breyne toepassing zou vinden:

- Het betreft een woning of appartement;

- Het betreft een overeenkomst tot eigendomsovergang;

- Voor de voltooiing van de werken dienen de kopers één of meerdere stortingen te doen.

24. Het belangrijkste te onderzoeken element uit de Wet Breyne in het kader van deze masterproef is dat de wet een uitdrukkelijke onderscheid maakt tussen enerzijds de voorlopige oplevering en anderzijds de definitieve of eindoplevering. Deze begrippen worden verder diepgaander uiteengezet (infra 2.1.1).

25. GEMEENRECHTELIJKE BEPALINGEN – Naast bovenstaande bijzondere bepalingen, ook wel de lex specialis genoemd, is er uiteraard nog het algemeen aannemingsrecht. Deze gemeenrechtelijke bepalingen zijn terug te vinden in de artikelen 1787 tot en met 1799 van het Burgerlijk Wetboek. In deze bepalingen wordt niet gesproken over “de oplevering”, maar spreekt men enkel over het leveren van het bouwwerk als verplichting voor de aannemer en het ontvangen en goedkeuren van deze werken door de opdrachtgever-bouwheer. Het artikel bij uitstek is art. 1792 BW, dat handelt over de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect voor ernstige stabiliteitsbedreigende gebreken (infra 2.4.1.3, d).