Magalie Vandenbroucke - Academiejaar 2019 - 2020/Universiteit Gent



2.2 Hoe komt de oplevering tot stand?

2.2.1 Naar Belgisch recht

58. Het initiatief voor het volbrengen van de oplevering gaat uit van de verkoper of de aannemer. Hij zal een geschreven verzoek richten tot de individuele mede-eigenaars om over te gaan tot de oplevering van de privatieven op een bepaalde datum. Indien de individuele mede-eigenaars dit verzoek aanvaarden, zal op de afgesproken datum een rondgang plaatsvinden doorheen het volledige gebouw in de aanwezigheid van verschillende partijen (infra 2.3.1). Na afloop van deze rondgang wordt een proces-verbaal van oplevering opgemaakt. In dit procesverbaal zullen de individuele mede-eigenaars de uitgevoerde bouwwerken ofwel goedkeuren, ofwel aanvaarden met voorbehouden en/of opmerkingen, ofwel weigeren.

Voor wat betreft de oplevering van de gemene delen dient de aannemer het verzoek tot oplevering te richten aan de syndicus, die de VME hierbij vertegenwoordigt.

59. Indien een individuele mede-eigenaar of de syndicus nalaat aan dit verzoek tot oplevering gevolg te geven, zal de aannemer een aanmaning moeten verzenden. Deze aanmaning moet overeenkomstig art. 2, §2, tweede lid van het Uitvoeringsbesluit bij de Wet Breyne gebeuren bij gerechtsdeurwaardersexploot. Indien de individuele mede-eigenaar of de syndicus binnen de vijftien dagen na deze aanmaning niet is verschenen met het oog op de oplevering, worden de werken vermoed opgeleverd te zijn.

60. Overeenkomstig de gemeenrechtelijke bepalingen zijn de partijen vrij om te bepalen of de oplevering uitdrukkelijk, dan wel stilzwijgend zal plaatsvinden. Een stilzwijgende oplevering kan worden afgeleid uit bepaalde omstandigheden. Het is hierbij telkens de feitenrechter die op onaantastbare wijze dient te oordelen of de omstandigheden al dan niet kwalificeren als een stilzwijgende oplevering. De betaling van de nog verschuldigde som en het betrekken van het goed zijn hiervan enkele voorbeelden. Hierbij moet evenwel worden opgemerkt dat niet elke ingebruikneming zonder meer als een stilzwijgende oplevering kan worden beschouwd aangezien de mogelijkheid bestaat dat de bouwheer noodgedwongen diende over te gaan tot ingebruikneming. In de rechtspraak zijn echter ook heel wat gevallen bekend waarin de stilzwijgende oplevering niet werd aanvaard zoals bijvoorbeeld bij een gedeeltelijke betaling of het in gebruik nemen van het goed en de betaling ervan, maar waarbij eveneens een vordering in kort geding werd ingeleid met oog op de aanstelling van een deskundige, etc.

61. Indien de Wet Breyne van toepassing is, bepaalt art. 7, g) dat de wijze waarop de oplevering zal plaatsvinden, uitdrukkelijk moet worden bepaald in de overeenkomst en dit op straffe van nietigheid. Het Uitvoeringsbesluit bij de Wet Breyne preciseert dit echter nog wat meer en bepaalt dat de oplevering uitsluitend kan plaatsvinden middels een schriftelijke en tegensprekelijke akte.

62. Voor wat betreft de privatieven van een appartementsgebouw bestaan echter twee uitzonderingen op het principe van schriftelijke oplevering, die de vorm aannemen van vermoedens. Een eerste uitzondering houdt in dat de bewoning of ingebruikname van een gebouw geldt als vermoeden dat de individuele mede-eigenaar de bouwwerken stilzwijgend in ontvangst heeft genomen en dat de voorlopige oplevering bijgevolg reeds heeft plaatsgevonden. Een tweede uitzondering waarbij de werken vermoed worden voorlopig of definitief te zijn aanvaard, is het geval waarin de individuele mede-eigenaar of syndicus heeft nagelaten gevolg te geven aan een verzoek tot voorlopige oplevering. 

Let wel: deze uitzonderingen zijn enkel van toepassing in het kader van de oplevering van de privatieven van een appartementsgebouw. Voor wat betreft de gemene delen vereist de Wet Breyne immers steeds een schriftelijke en tegensprekelijke akte opdat de oplevering op een geldige wijze tot stand zou zijn gekomen. Het beperkt gebruik van de gemeenschappelijke delen, wat in bepaalde omstandigheden noodzakelijk kan zijn met oog op de verkoop van de privatieven, houdt bijgevolg noch een voorlopige oplevering, noch een aanvaarding van de bouwwerken in. Uitsluitend in het geval waarin de omstandigheden voor geen andere uitleg vatbaar zijn en waarbij de wil van de bouwheer-koper bestaat om de bouwwerken te aanvaarden, kan de ingebruikname van de gemene delen beschouwd worden als een voorlopige oplevering.