Betalingen en voorlopige opleveringen

 

 

 

Het gebeurt dat je bij de voorlopige oplevering gegronde redenen hebt om de laatste betaling in te houden. Stel bv. dat er nog een hele reeks kleine gebreken zijn die samen een bedrag vertegenwoordigen van ongeveer € 2 000 en het pand daarenboven met vier maanden vertraging wordt opgeleverd: dan heb je het recht om bij de betaling van het saldo de som van € 2 000 in te houden, vermeerderd met de vergoeding verschuldigd wegens de vertraging.

​

Eens het proces-verbaal van voorlopige oplevering ondertekend is door alle partijen is de overdracht van de woning of appartement een feit en heb je het recht om dit te betreden, onafgezien er nog een betaling openstaat wegens gegronde reden zoals hierboven beschreven. Zorg ervoor dat je altijd direct een kopie hebt of neem daarvan een foto.

​

Een laatste schijf van betaling tot slot van alle rekeningen heeft niets te maken met de oplevering zelf, als een aannemer of een projectontwikkelaar de eind som opeist en deze vraagt om dit te storten zodat 3 dagen voor dat de voorlopige oplevering plaatsvindt op zijn rekening staat is dit niet correct, bij een laatste betaling krijg je pas de sleutels, dus een laatste betaling van 5% kan ook gebeuren direct na of tijdens een voorlopige oplevering. Het ene heeft niets met het andere te maken!

​

Gevraagde betaling van een slotfactuur voor de voorlopige oplevering plaatsvindt!

​

Te vaak wordt er geëist om slotfactuur volledig te betalen voor de voorlopige oplevering...terwijl alle afgesproken werken nog niet eens volledig uitgevoerd zijn...

De wet van 9 juli 1971 is duidelijk...en BW. Art.14 Hij die rechtstreeks of onrechtstreeks de bepalingen van artikel 10 overtreedt door betalingen te eisen of te aanvaarden, wordt gestraft met gevangenisstraf van acht dagen tot een maand en met geldboete.
​
Op aandringen van ons...volgen nu bij de meeste bouwpromotoren en bouwbedrijven waarvan wij opleveringen gedaan hebben en diegene die zich hier niet aan hielden...deze bepaling wel van de Wet Breyne Art.10 en BW.art.14...(betalingen).

​

Betalingen in schijven

 Art. 10  - Het saldo van de prijs der werken is bij gedeelten pas opeisbaar vanaf de dag van het verlijden van de authentieke akte; de gedeeltelijke betalingen mogen niet hoger zijn dan de prijs van de uitgevoerde werken! Dit Art.10 is zeer duidelijk...en is eveneens van toepassing als er een voorlopige oplevering gevraagd wordt, en dit voor het voltooien van alle werkzaamheden, en beide partijen ermee akkoord gaan op te leveren...ook al zijn de volledige werken nog niet voltooid...men mag dan ook geen volledige betaling opeisen!

 

Dit Art.10 van de Wet Breyne is alleen van toepassing voor nog niet geleverde goederen/materialen en niet geplaatst/uitgevoerd, dit is van toepassing bij private en gemeenschappelijke delen! Bij opmerkingen op de uitgevoerde werken van alle geleverde materialen/goederen moet men wel de betalingen doen!

 Art. 14. Hij die rechtstreeks of onrechtstreeks de bepalingen van artikel 10 overtreedt door betalingen te eisen of te aanvaarden, wordt gestraft met gevangenisstraf van acht dagen tot een maand en met geldboete van 26 frank tot 200 frank of met één van die straffen alleen. (NOTA : lezen euro in plaats van frank : W 26-06-2000, art. 2, En vigueur : 01-01-2002)

​

Sanctie: elk beding dat strijdig is met de hierboven vermelde principes wordt als ongeschreven beschouwd.

Maar wat als de projectontwikkelaar of aannemer op dat ogenblik weigert om je de sleutels te geven?

​

Ingebrekestelling en zo nodig dwangsom

​

Stuur hem een aangetekende brief waarin je uitlegt dat je hem in gebreke stelt om je de sleutels binnen 24 uur te bezorgen, en dat je anders naar de kortgedingrechter zult stappen om de sleutels op straffe van een dwangsom te eisen.

​

Sloten vervangen

​

Een andere methode bestaat erin dat je de sloten laat vervangen en je zo de toegang tot het pand verschaft. Kan dat zomaar...idd. dat kan...en wettelijk kunnen zij daar niets tegen doen, want zij weigeren een oplevering uit te voeren en hebben hier geen geldige reden voor ingeroepen die het kan staven! Indien er een intreding mogelijk is en beide partijen gaan akkoord met een voorlopige oplevering, kan dit niet meer geweigerd worden vanuit beide kanten...met uitzondering van een geldige reden. Het opeisen van onterechte betalingen zoals Art.10 van de Wet Breyne voorschrijft...is geen geldige reden om een VO te weigeren! "Bij volharding van sommige bedrijven om de volledige betaling toch op te eisen voor de voorlopige oplevering, heb ik jammer genoeg (met goedkeuring van de kopers) en in bijzijn van een deurwaarder en slotenmaker...dit moeten toepassen...achteraf zijn zij ten rade gegaan bij hun advocaat en hij kon alleen maar aan hen meegeven dat dhr. Noël Van Goethem gelijk had!"  Waarom moeten zij eerst de les gespeld worden vooraleer zij het gaan begrijpen dat dit onrechtvaardig is met wat zij eisen (Art.10 van de Wet Breyne)! "Deze tussenkomst kan je wel in mindering brengen op uw slotfactuur aan hen!" 

 

Te vaak worden de kopers men hun rug tegen de muur geplaatst en maken de verkopers daar ook misbruik van...de verkopers vragen wel dat jullie correct zijn en dat de betalingen in schijven dan ook telkens correct betaald wordt, en dit binnen de vervaldatum...en hoe minder jullie weten of zien op de werf hoe liever sommige bedrijven het hebben...maar zij lappen wel alle regels van de Wet Breyne en BW. aan hun laars...iedereen heeft zijn rechten maar ook zijn plichten...(wees correct tegenover de kopers). Ik zal nooit met getrokken messen tegenover elkaar staan...maar zal trachten te bemiddelen om de rechten van de kopers te verdedigen.

​

"Het is inderdaad gewoonlijk dat de volledige som betaald wordt bij de voorlopige oplevering"

​

"De aannemer heeft op dat moment immers alle werken uitgevoerd en heeft dus recht op een volledige uitbetaling. Je kunt eventueel een schijf inhouden als er gegronde redenen zijn (grote vertraging, ...) maar een schijf inhouden als waarborg kan in principe niet. Ik begrijp uw ongerustheid over de na-verkoop opvolging en zoals u al zelf aangeeft is er de bankgarantie of waarborg die ten dele hiervoor bedoeld is."

​

"Deze waarborg dient niet zozeer om de gebreken op te lossen en te financieren. Die waarborg is er eerder als garantie en mocht er zich een probleem voordoen, dan kan u als klant in principe die waarborg opeisen bij de bank. Als u zich hiermee niet helemaal op uw gemak voelt, kan u zich eventueel laten bijstaan op de voorlopige oplevering door een expert (uw architect of een derde persoon) zodat u zeker bent dat de opgeleverde woning kwalitatief in orde is." 

​

Juridisch heel belangrijk! Bijna altijd zal in de praktijk de voorlopige oplevering een definitieve afstand betekenen van het inroepen van zichtbare gebreken. Tekent de koper een voorlopige oplevering, dan kan hij nadien geen gebrek meer aanhalen dat bij de oplevering zichtbaar was, maar wel een verborgen gebrek of een stabiliteitsprobleem.

 

Desnoods moet u de oplevering weigeren. Teken enkel als het appartement normaal bewoonbaar is. Dit betekent dat water en elektriciteit aangesloten moeten zijn, er een voordeur in het appartement zit en, behoudens een aantal kleinere afwerkingen, alles functioneel is. Een kras in een raam is niet voldoende om de oplevering te weigeren, maar wel dat bv. de vloerbedekking in één kamer ontbreekt of de elektriciteit niet aangesloten is.

​

Eerst voorlopige oplevering appartement? De promotor mag voor de voorlopige oplevering eerst het appartement opleveren en nadien de gemene delen. Promotoren die geen erkend aannemer zijn, durven nogal gauw de privatieven zo snel mogelijk op te leveren om hun financiële waarborg, die zij verplicht moeten stellen tot het gebouw voltooid is, af te bouwen. Dat mag ook, als de toegankelijkheid van het appartementsgebouw volledig veilig kan verlopen (leuningen en borstweringen in traphal volledig in orde, noodverlichting werkzaam, liften volledig gekeurd en werkzaam, …).

​

"In de praktijk vindt de voorlopige oplevering van de privatieve delen doorgaans plaats voor de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen. De vraag kan gesteld worden of men de voorlopige oplevering van de privatieve delen kan weigeren om reden dat de gemeenschappelijke delen nog niet zijn afgewerkt. De Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg van Brussel oordeelde op 22 april 2016 bevestigend. De voorlopige oplevering van de privatieve delen vereist immers, aldus de rechtbank, dat de gemeenschappelijke delen een zekere graad van afwerking vertonen opdat de privatieve delen ook daadwerkelijk en nuttig in gebruik kunnen worden genomen. de rechter zal evenwel steeds de situatie in concreto dienen te beoordelen."

​

De situatie en de ernst ervan dient in concreto te worden beoordeeld, waardoor er vanzelfsprekend steeds enige voorzichtigheid is geboden.

​

Ook de bouwpromotor heeft er baat bij dat de privatieve delen zo spoedig als mogelijk worden opgeleverd aangezien de voorlopige oplevering bepalend is voor de leveringstermijn van het goed. De voorlopige oplevering houdt immers de vaststelling in dat de werken zijn beëindigd (met uitzondering van nog kleine uit te voeren werken of herstellingen waarvoor een voorbehoud kan worden gemaakt), waardoor de bouwpromotor geen vertragingsboetes verschuldigd zal zijn of deze niet meer zullen oplopen.

​

Let op!  Is niet alles toegankelijk en veilig, dan tekent de koper het best niet voor de voorlopige oplevering van het appartement.

​

Goed om te weten. Bij de definitieve oplevering (die minstens één jaar later gebeurt) bepaalt de wet wel dat eerst de gemene delen opgeleverd moeten zijn en nadien pas de privatieve appartementen.

​

Tot slot! Dient te worden meegegeven dat u de weigering om tot oplevering over te gaan samen met de redenen waarop zij steunt ter kennis dient te brengen van de verkoper of de aannemer bij een ter post aangetekende brief, ook indien er een proces-verbaal van weigering van oplevering werd opgesteld (art. 2 Uitvoeringsbesluit Wet Breyne).

​

“Art.7.De overeenkomsten bedoeld in artikel 1 alsmede de beloften voor zodanige overeenkomsten moeten :...f) de aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn en de schadevergoedingen wegens vertraging in de uitvoering of levering vermelden; deze vergoedingen moeten minstens met een normale huurprijs van het afgewerkte goed waarop de overeenkomst betrekking heeft overeenstemmen...Art.10.Het saldo van de prijs der werken is bij gedeelten pas opeisbaar vanaf de dag van het verlijden van de authentieke akte; de gedeeltelijke betalingen mogen niet hoger zijn dan de prijs van de uitgevoerde werken...”(Wet Breyne = 9 JULI 1971. _ Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen).

​

De bouwpromotor kan dus niet straffeloos de levering op de lange baan schuiven. Op uw laatste gedeeltelijke betaling kan u dus de prijs van de NIET-uitgevoerde werken in mindering brengen.“

 

Art.2.§ 1...Zowel de voorlopige als de eindoplevering van de werken wordt slechts bewezen door een schriftelijke en tegensprekelijk tussen partijen opgemaakte akte...§ 2. De bewoning of het in gebruik nemen van het gebouw of van de verbouwde of uitgebreide gedeelten ervan, geldt echter als vermoeden dat de koper of opdrachtgever stilzwijgend de voorlopige oplevering aanvaardt, behoudens tegenbewijs.”(21 OKTOBER 1971. - Koninklijk besluit houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen).

stilzwijgende aanvaarding

 

De eventuele mogelijke stilzwijgende aanvaarding geldt enkel voor de voorlopige oplevering (tot bewijs van tegendeel).
Definitief opleveren kan enkel via schriftelijke en tegensprekelijke akte (ongeacht wat de overeenkomst vermeldt) of wanneer men een geschreven verzoek van de aannemer zonder gevolg heeft gelaten en indien men binnen de 15 dagen nadat men is aangemaand via deurwaardersexploot niet verschenen is op de daarin gestelde datum voor oplevering.

(zie art. 2 van het uitvoeringsbesluit :

Art. 2
§ 1

De oplevering van een werk ingevolge een in artikel 1 van dezelfde wet bedoelde overeenkomst moet aan de volgende minimumvoorwaarden beantwoorden.

Zowel de voorlopige als de eindoplevering van de werken wordt slechts bewezen door een schriftelijke en tegensprekelijk tussen partijen opgemaakte akte.

De weigering om tot de oplevering over te gaan wordt samen met de redenen waarop zij steunt ter kennis van de verkoper of aannemer gebracht bij een ter post aangetekende brief.

§ 2

1[De bewoning of het in gebruik nemen van het gebouw of van de verbouwde of uitgebreide gedeelten ervan, geldt echter als vermoeden dat de koper of opdrachtgever stilzwijgend de voorlopige oplevering aanvaardt, behoudens tegenbewijs.]1

De koper of de opdrachtgever wordt vermoed de werken voorlopig of definitief, naargelang van het geval, te aanvaarden, indien hij het geschreven verzoek van de verkoper of aannemer, de oplevering op een gestelde datum te doen, zonder gevolg heeft gelaten en indien hij binnen vijftien dagen nadat hij door de verkoper of aannemer daartoe bij deurwaarders-exploot werd aangemaand, op de daarin gestelde datum, voor de oplevering niet verschenen is.

 

Deze bepaling is niet van toepassing op de oplevering van gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw.)

Syndicus en mede - eigenaren

​

U kunt met een minderheid van minstens 1/5 eigenaren vragen dat de syndicus een vergadering belegt.

​

Volgens art. 577-8 16° moet de syndicus de lijst van alle persoonsgegevens van de andere mede - eigenaren aan u meedelen op uw eerste verzoek.

​

​

Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/