De Wet Breyne

Deel 7

OPLEVERINGEN

De wet Breyne voorziet in een verplichte oplevering in twee fasen: de voorlopige en de eindoplevering (ook definitieve oplevering genoemd) met een tussentijd van minstens één jaar.

Bij appartementsgebouwen mag de eindoplevering van de privatieve gedeelten niet plaatsvinden vóór deze van de gemeenschappelijke gedeelten en dit ten einde een normale bewoonbaarheid te verzekeren.

Sanctie: elk strijdig beding wordt als ongeschreven beschouwd.

In principe kunnen zowel de voorlopige als de definitieve oplevering slechts bewezen worden door een schriftelijke en op tegenspraak opgemaakte akte. De regel van de uitdrukkelijke en schriftelijke oplevering kent echter twee belangrijke uitzonderingen:

• de bewoning of de ingebruikname van het gebouw (of van de verbouwde of uitgebreide gedeelten ervan) geldt, behoudens tegenbewijs, als vermoeden dat de koper of opdrachtgever stilzwijgend de voorlopige oplevering aanvaardt;

• de koper of opdrachtgever wordt vermoed de werken, al naar gelang het geval, voorlopig of definitief te aanvaarden, indien hij een schriftelijk verzoek van de aannemer of de verkoper om op een bepaalde datum tot de oplevering over te gaan zonder gevolg heeft gelaten én daarenboven heeft nagelaten om binnen de vijftien dagen nadat hij daartoe door de aannemer of verkoper bij deurwaardersexploot werd aangemaand, op de daarin gestelde datum, voor de oplevering te verschijnen.

Dit vermoeden geldt niet voor de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw.


Voorlopige oplevering van bouw- of renovatiewerken
​

Met de oplevering van de werken verklaart de bouwheer dat hij de bouw of renovatie zonder reserves aanvaardt.

De oplevering is een belangrijke mijlpaal: ze markeert het einde van de werf en bewijst dat de aannemer zijn verplichtingen is nagekomen.
 

De oplevering gebeurt in twee keer: een voorlopige oplevering en een definitieve oplevering. Als de wet Breyne van toepassing is, is die tweevoudige oplevering verplicht.
 

Wat is de voorlopige oplevering?
 

De voorlopige oplevering is in de eerste plaats het feit dat de werken voltooid zijn en dat u uw intrek hebt genomen in de woning. Daardoor kan de onderneming normaal gesproken het saldo van de prijs opeisen en start de periode waarin u een grondige controle van de werken kunt uitvoeren.
 

Waarop moet u letten bij de voorlopige oplevering?
 

Lees de voorwaarden in uw contract na
 

De meeste contracten voorzien dat de bouwheer bij de voorlopige oplevering de werken “goedkeurt”. Met andere woorden, de werken werden volgens u correct uitgevoerd en u ontslaat het bedrijf van zijn verantwoordelijkheid voor alle zichtbare gebreken.
 

Signaleer de gebreken in een proces-verbaal
 

Stelt u zichtbare gebreken, defecten of tekortkomingen vast, meldt ze dan in een proces-verbaal van voorlopige oplevering. Dat moet door u en door de onderneming ondertekend worden. Als de gebreken gering zijn, kunt u de oplevering onder voorbehoud aanvaarden en moet de onderneming ze verhelpen. Gaat het om grote gebreken, dan moet de voorlopige oplevering worden uitgesteld, zolang het probleem blijft bestaan.
 

Ga na of de wet Breyne nageleefd werd
 

Heeft de onderneming bepaalde bepalingen van de wet Breyne niet nageleefd? Als u het contract nietig wilt laten verklaren, moet u dat doen vóór de voorlopige oplevering (vóór het verlijden van de authentieke akte in het geval van een verkoop).
 

Tienjarige aansprakelijkheid en voorlopige oplevering
 

Gedurende een periode van tien jaar is de onderneming aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of een van de essentiële delen daarvan in het gedrang brengen. Die periode heet de tienjarige aansprakelijkheid.
 

Als de bouwheer de werken “goedkeurt”, is de voorlopige oplevering de start van de tienjarige aansprakelijkheid. Die is door de meeste contracten voorzien.
 

Duikt er na de goedkeuring van de werken een gebrek op dat niet door de tienjarige aansprakelijkheid wordt gedekt (bv. gebrekkige geluidsisolatie)? In sommige gevallen kunt u dan een beroep doen op de aansprakelijkheid van de onderneming voor “lichte” verborgen gebreken.
 

Wat zegt de wet Breyne over de voorlopige oplevering?
 

Als de wet Breyne wordt toegepast, gelden bepaalde regels voor de voorlopige oplevering, onder andere:
 

• Een schriftelijk document dat door alle partijen ondertekend is, geldt als bewijs van de voorlopige oplevering. Weigert u de oplevering, dan moet u dat motiveren in een aangetekende brief aan de verkoper of aannemer.
   

Opgelet: als u het pand bewoont of gebruikt, wordt verondersteld dat u de voorlopige oplevering stilzwijgend aanvaardt (tenzij het tegendeel wordt bewezen). Dat kan ook gebeuren als u een schriftelijk verzoek van de onderneming om de oplevering op een bepaalde datum uit te voeren, onbeantwoord laat.
 

• De overdracht van de risico’s (diefstal, brand ...) kan niet plaatsvinden vóór de voorlopige oplevering van de werken of, in het geval van een appartement, vóór de voorlopige oplevering van de private delen.

• Tussen de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering moet er minstens een jaar verstrijken.

• Heeft de onderneming bepaalde bepalingen van de wet Breyne niet nageleefd? Als u het contract nietig wilt laten verklaren, moet u dat doen vóór de voorlopige oplevering (vóór het verlijden van de authentieke akte in het geval van een verkoop).
   

​