_edited_edited.png)
_edited.png)
_edited.png)
.png)
_edited.png)
_edited.png)
.png)
Discussies met afrekeningen en uitgestelde werken!
En dit vooral bij topbedrijven in de hoogste klasse...7 en 8!
Veel te vaak zijn er discussies of al dan niet terecht wordt afgerekend (slotfactuur).
Telkens maakt de aannemer of bouwpromotor misbruik van de situatie om een oplevering af te dwingen en de volledige som op te eisen... waarbij de volledige werken zelfs nog niet aangeleverd/ uitgevoerd en voltooid zijn.
Ik merk dat de kopers te vaak met hun rug tegen de muur wordt geduwd door aannemers of bouwpromotoren omdat zij de woningen veel te laat opleveren dan wat zij eerder beloofd hadden, en de kopers uit hun huidige woning of huurwoning moeten.
Telkens moet ik dan met goedkeuring van de kopers stappen ondernemen om een oplevering af te dwingen, omdat zij dit weigeren met de melding, (en dit vooraf en vaak per mail...) "Als de volledige betaling van alle openstaande bedragen niet betaald zijn voor de voorlopige oplevering...gaat de voorlopige oplevering niet door...eerst moeten alle betalingen voldaan zijn vooraleer wij gaan opleveren!"
Klopt niet...
"Ik reageer dan met een mail hieronder..."
Beste heer.....,
Mag ik het volgende erop attent maken...
Indien jullie een voorlopige oplevering vragen wordt er verondersteld dat alle werken uitgevoerd zijn incl. de gemeenschappelijke delen.
U mag uiteraard de privatieve delen vroeger opleveren indien de gemene delen zelfs nog niet voorlopig opgeleverd zijn...en er een intreding mogelijk is bij de privatieve delen onder bepaalde voorwaarden...
-
De toegang tot de gemene delen (vloeren) moet uitgevoerd zijn...en de toegang moet veilig toegankelijk zijn.
-
De trap moet veilig zijn en de leuningen moeten aanwezig zijn.
-
De lift moet gekeurd zijn en in dienst gesteld worden.
-
De brandveiligheid moet gekeurd zijn en de besturingskast in de inkomhal moet actief staan en niet buitendienst...ander is er geen dekking via de brandverzekeringspolis VME bij overdracht van de private delen als er brand uitbreekt, en er een oorzakelijk verband kan gelegd worden met de brandveiligheid.
Tevens bent u gehouden de Wet Breyne en BW.Art.14 te volgen en kan /mag u deze niet overtreden.
Het volgende merk ik op...u vraagt de volledige betaling voordat er een oplevering plaatsvindt...is niet correct en volgens de wetgeving....lees verder hieronder!
Betalingen in schijven
Art. 10 - "Het saldo van de prijs der werken is bij gedeelten pas opeisbaar vanaf de dag van het verlijden van de authentieke akte; de gedeeltelijke betalingen mogen niet hoger zijn dan de prijs van de uitgevoerde werken! Dit Art.10 is zeer duidelijk...en is eveneens van toepassing als er een voorlopige oplevering gevraagd wordt, en dit zelfs voor het voltooien van alle werkzaamheden, ook gemeenschappelijke delen, en beide partijen ermee akkoord gaan op te leveren als er een intreding mogelijk is in de woning...ook al zijn de volledige werken nog niet voltooid...men mag dan ook geen volledige betaling opeisen!"
De bouwpromotor/aannemer kan dus niet straffeloos de levering op de lange baan schuiven. "Voor de kopers..."Op uw laatste gedeeltelijke betaling kan u dus de prijs van de NIET-uitgevoerde werken in mindering brengen, ook voor gemeenschappelijke delen.“
Indien er een oplevering gevraagd wordt door de bouwpromotor/aannemer en beide partijen ermee akkoord zijn gegaan, kan men dit niet meer weigeren aan beide kanten...behoudens de kopers/bouwdeskundige tijdens de voorlopige oplevering vaststellen dat er bouwgebreken zijn die van constructieve aard zijn waarbij er een intreding en normaal gebruik van deze woning onmogelijk maakt, en deze oplevering alsnog kunnen weigeren, en indien er een bouwdeskundige erbij is...zelfs de kopers het recht hebben...om zijn kosten in mindering te mogen brengen op uw slotfactuur omdat de voorlopige oplevering niet kon doorgaan!
"Ik denk dat dit wel zeer duidelijk is!"
Als jullie toch blijven volharden om de volledige betalingen op te eisen en dit bij uitgestelde werken/uitgestelde betalingen (en daar hoort ook de gemeenschappelijke delen bij) en een pv van voorlopige oplevering ondertekend door beide partijen met alle zichtbare opmerkingen weigert af te leveren , alsook de sleutels weigert te overhandigen...zien wij genoodzaakt om er een deurwaarder erbij te halen en een slotenmaker...deze extra kosten die de eigenaars onvoorzien moeten maken zullen dan ook in mindering gebracht worden op uw slotfactuur alsook de langere duurtijd die nodig is dan voorzien om een oplevering te doen als er een bouwdeskunde erbij is.
Jammer genoeg heb ik dit in het verleden al verschillende keren moeten toepassen bij andere bedrijven onder de klasse 7/8. De deurwaarder zal hier een PV opmaken, en er zal een extra rondgang gebeuren met de deurwaarder waarbij alle zichtbare en extra zichtbare opmerkingen zullen genoteerd worden in de PV incl. foto's, alsook zal de deurwaarder er op toezien tijdens het veranderde van cilinder bij inkomdeur appartement/woning en tevens foto's nemen en vermelden in zijn PV. Ook ben je verplicht alle sleutels die toegang geven tot intreding van het gebouw incl. toegang tot de ondergrondse parking per direct te overhandigen...doe je dit niet zal de aangestelde advocaat dit via de rechtbank met spoedprocedure laten opeisen met een dwangsom per dag en extra kosten.
Tevens ben je ook gehouden om na deze gedwongen intredingen in de woning alsnog alle opmerkingen van zichtbare gebreken op te lossen binnen een redelijke termijn die zal gesteld worden op maximaal 60 werkende dagen...behoudens zaken die tijdens de voorlopige oplevering en na deze intreding nog vastgesteld worden en in bestelling moeten genomen worden...daar kan men geen termijn opzetten...maar moet wel binnen het jaar uitgevoerd worden...indien niet, dan wordt de definitieve oplevering uitgesteld tot alles opgelost is! Tevens kan men pas maar de private delen definitief opleveren nadat de gemeenschappelijke delen definitief opgeleverd zijn!
Ik vraag aan deurwaarder (ik geef deze ook door aan mijn klant) al om standby te staan op 18.12.2023 (op deze datum is de voorlopige oplevering gevraagd) alsook de slotenmaker.
Dit is wettelijk en rechtsgeldig...daar kunnen jullie niet aan veranderen! Maar ik hoop dat het niet zover moet komen...hou jullie aan de wetgeving van de Wet Breyne!
Tevens en dit volgens gegevens van derde die ik gekregen heb maar nog niet bevestigd zijn...blijkt dat jullie al meerdere appartementen opgeleverd hebben en de volledige betalingen geëist hebben die tegenstrijdig zijn met de Wet Breyne en BW.Art.14...indien er een deurwaarder moet optreden bij mijn klant, zullen wij ons ongetwijfeld mee laten vaststellen en opnemen in zijn PV.
Mag ik u ook aan herinneren dat elke koper het recht heeft notities te laten doen in de PV van voorlopige oplevering...en zelf onder voorbehoud zaken mag laten noteren...u mag en kan dit niet weigeren!
Ik heb mijn klant al een volledige update gegeven wat haar rechten zijn maar ook haar plichten (incl. jullie rechten en plichten). Alle beoordelingen van opmerkingen moeten correct gebeuren volgens de maximaal toegestane afwijkingen....de normen en afstanden van beoordelingen...mijn klant is daarvan op de hoogte en zal verder toegelicht worden hoe te beoordelen.
Hopend op een correcte afhandeling van een voorlopige oplevering...
Met vriendelijke groeten
Noël Van Goethem
VG Expert - Bouwexpert
Blokstraat 92/bus 30
T: 0472/59.18.98
"Ik reageer nogmaals....."
Beste heer...,
Ik verneem net van mijn klant dat jullie bij betwistingen verwijzen naar de getekende overeenkomst.
Mag ik u erop attent maken dat als er een overeenkomst niet is opgesteld volgens de wetgeving van de Wet-Breyne en BW....dit als ongeschreven wordt beschouwd en de kopers zelf het recht hebben om een ontbinding te vragen van verkoop...jammer genoeg heb ik dat al in het verleden moeten toepassen in samenwerking met een advocaat.
Ook bij eventuele tussenkomst van een notaris...mag zelfs de notaris het verlijden van de akte niet laten doorgaan, als er tegenstrijdigheden in staan die niet volgens de wetgeving zijn toegepast!
Tevens bij een boeteclausule moet het bedrag per kalenderdag overeenstemmen met de huurwaarde van een woning of appartement per maand...ook al staat dat anders beschreven in uw overeenkomst die meestal gesteld wordt op 20€ à 25€ per kalenderdag.
U kan en mag de wetgeving niet omzeilen...u heeft zich hieraan te houden...ook al heeft de koper uw overeenkomst ondertekend!
Ik denk dat dat heel duidelijk is voor jullie!
Met vriendelijke groeten
Noël Van Goethem
VG Expert - Bouwexpert
Blokstraat 92/bus 30
T: 0472/59.18.98
Aannemer reageert...
Geachte,
Ik geef onderstaande door aan onze raadsman en kom hierop terug.
Met vriendelijke groeten,
.............
............
"Ik reageer daarop...."
Beste......,
U mag dat doen, en ik raad u zelfs aan dit te doen...andere hebben dit ook al gedaan...met als antwoord dat dhr. Van Goethem Noël gelijk heeft.
Met vriendelijke groeten
Noël Van Goethem
VG Expert - Bouwexpert
Blokstraat 92/bus 30
T: 0472/59.18.98
Aannemer reageert naar mijn klant....
Geachte mevrouw......,
Voor alle duidelijkheid: de voorlopige oplevering heeft tot doel een normaal bewoonbare woongelegenheid aan de koper ter beschikking te stellen waarbij eventuele onvolkomenheden tegensprekelijk worden vastgesteld. Het kan niet ontkend worden dat het kwestieuze appartement zich in een normaal bewoonbare toestand bevindt.
N.a.v. de voorlopige oplevering voldoet de koper de laatste betalingstermijn.
Art 10 van de Woningbouwwet stelt dat de gedeeltelijke betalingen niet hoger mogen zijn dan de prijs van de uitgevoerde werken. Art. 10 van de Woningbouwwet is aldus alleen van toepassing voor de nog niet geleverde/geplaatste/uitgevoerde goederen en materialen. Bij opmerkingen op de uitgevoerde werken van alle geleverde goederen/ materialen moet men wel de betalingen doen! (Hier geven zij uiteindelijk toe dat de volledige betaling niet mag opgeëist worden)
Het klopt dat de spatwand in de keuken nog niet geplaatst is maar de kostprijs hiervan bedraagt 397,80€. Dat is het enige niet geleverde materiaal! Dit bedrag van 397,80€ staat dus niet in verhouding met de betaling van 7.907,60€ die op heden niet gebeurd is. (Hier vergeten zij...dat ook de gemeenschappelijke delen erbij hoort, deze werken zijn helemaal niet voltooid!)
Teneinde dit dossier alsnog in een constructieve sfeer op te lossen, nodigen wij u uit om tot voorlopige oplevering over te gaan op 18/12 e.k. om 12h. op de middag en dit tegen betaling van het saldo van de prijs en vrijgave van de waarborgsom.
Wij hopen alsdan toch nog met u tot een voorlopige oplevering te kunnen overgaan en dit in met een positieve en oplossingsgerichte ingesteldheid.
In ontkennend geval vrees ik dat we, zeer tot onze spijt, de procedurele weg zullen moeten opgaan. Wij hopen dit samen met u te kunnen vermijden. (Hier beginnen zij wederom te dreigen...en nu...met een eventuele procedure...."en schiet ik in een lachbui"...en hier reageren wij wederom op zijn domme uitspraak...want hij vergeet dat zij in de fout zijn en niet mijn klant! En er is nog geen enkele aannemer/ bouwpromotoren hiervoor naar de rechtbank gestapt...want zij weten dat zij dit gaan verliezen, en de te hoge kosten van een rechtszaak het niet waard is om te doen).
Met vriendelijke groeten,
Na onze reactie op bovenstaande antwoord van de aannemer...reageert de aannemer...
Beste.....,
Ik heb met onze directie overleg gehad.
Wij willen het niet op de spits drijven en er gezamenlijk uitkomen.
Kunnen wij tot een akkoord komen dat u van het resterende bedrag €3.000 laat openstaan tot de openstaande punten uit het verslag van voorlopige oplevering opgelost zijn?
Ik heb me op onderstaande bedragen gebaseerd:
-
Spatwand: €397,80
-
Onderplint keuken en eventuele opmerkingen tijdens onze samenkomst op 18/12: €1000
-
Buitenaanleg: €1.600
Wilt u ons ook bevestigen dat u het openstaande bedrag onmiddellijk betaald na oplossing van de punten uit het verslag van voorlopige oplevering?
Ik hoop dat we hier alsnog samen uitkomen en kijk uit naar de voorlopige oplevering, 18/12 ek.
Met vriendelijke groeten,
...........
...........
Hier geven zij uiteindelijk volledig toe dat zij verkeerd bezig waren! Maar ik merk op dat het bedrag van 1600€ veel te laag is voor de uitgestelde werken/ uitgestelde betalingen bij de gemeenschappelijke delen!
Ook hier zullen wij het bedrag laten aanpassen naar de werkelijke som van uitgestelde werken...let op het feit dat zij al eerder inbreuken gepleegd hebben door bij de vorige opgeleverde appartementen...de volledige sommen op te eisen!
Iedereen (kopers) betaald een deel van deze gemeenschappelijke delen...dus jullie hebben het recht om deze som van uitgestelde werken achter te houden tot deze volledig uitgevoerd zijn....anders hebben jullie geen enkel recht meer (een stok achter de deur...en zeker bij bouwpromotoren...geen borgstelling meer na een voorlopige oplevering!) om hen te dwingen de werken zo snel als mogelijk te laten uitvoeren...aangezien alles al betaald is, en de nog uit te voeren werken op de lange baan kunnen geschoven worden door de aannemer/ bouwpromotoren...als zijnde niet dringend meer...want alles is toch al betaald!
Tevens merkte ik ook door aan de andere kant gestaan te hebben (het is daar komen en gaan)...dat klanten begeleiding/ projectleiders/ werfleiders er alles aan willen doen om een oplevering en de volledige betaling af te dwingen...ook al zijn de werken niet volledig beeindigd...om zo aan hun werkgever te tonen dat zij goed bezig zijn en hun mistakes/blunders/vergissingen of verkeerde beoordelingen weg te moffelen... en de termijn van te laat opleveren drastisch willen inkorten (en dit eigenlijk door eigen fout van slechte opvolging/ planning/ bestellingen enz...) want na de volledige betaling en oplevering, heb je geen enkele rechten meer m.b.t. boeteclausule, en kan je ze ook niet meer onder druk plaatsen om nog de uit te voeren werken sneller te laten verlopen.
Jullie hebben meer rechten dan jullie denken hoor!
Laat jullie niet beïnvloeden door mooipraters en vele beloftes die zij maken... maar het uiteindelijk niet nakomen!
Na mijn eerste reactie...steigeren zij altijd...en gaan zij in verweer door mijn klanten mails te sturen (ben ik al gewoon hoor...en zonder mij in cc. te zetten) en te gaan dreigen...bang maken...onzeker te maken...en zelfs (op een werf door een werfleider) een klant te gaan dreigen "dat als je verder werkt met Noël er oorlog is"...waar gaan wij naar toe zeg...
Ik blijf altijd rustig en laat de aannemer/ bouwpromotor op een correcte wijze weten dat zij hierin in fout zijn en verkeerd handelen! Als zij blijven volharden na vele malen mee te geven, en veel geduld aan mijne kant...dat zij hierin moeten informeren...desnoods bij hun advocaat...en dan toch niet toegeven...dan dwing ik hen op hun knieën door maatregelen te treffen mits goedkeuring en in opdracht van mijn klanten natuurlijk (blijkbaar ben ik de enigste die dat doet?...heb ik vernomen).
Uiteindelijk geven zij dan allemaal toe...zij kunnen niet anders...en bij sommige na mijn maatregelen, om uiteindelijk tot besef te komen dat het niet correct was wat zij deden en opeisten.
Zij vragen aan jullie dat jullie correct zijn en correct betalen...wees dan zelf eerst correct...en houd u aan de regelgeving van de Wet-Breyne en BW.
De oplevering is gebeurd op 20/12/2023 en ik kon daar jammer genoeg niet bijzijn...maar dan merk ik nadien het volgende op en reageer ik per mail hierop:
Beste heer.............,
PV van voorlopige oplevering werd mij bezorgd door mijn klant, en ik merk het volgende op:
U vermeldt in het verslag het volgende "Klant erkent dat er nog een openstaande betaling van €7.907,60 is. Deze zal betaald worden na oplossing van de punten uit het verslag van voorlopige oplevering"
Ik verwijs u naar alle communicatie van voor de voorlopige oplevering die wij/ik gedaan hebben naar u, en waarop u dan duidelijk meerdere keren op gereageerd hebt, ook in uw mail van 15 december 2023 om 18.25 u...hier doet u uiteindelijk een uiteenzetting van de uitgestelde werken/ uitgestelde betalingen...zoals dit wettelijk ook moet gebeuren, zie uw mail van 15 dec. 2023 hieronder!
In het vet aangeduid door mij....geeft u uiteindelijk de buitenaanleg ook aan als uitgesteld werk en uitgestelde betaling voor een bedrag van €1600...voor dit bedrag kom ik later op terug.
Uit de verklaring van mijn klant, blijkt dat u weigerde de aparte kosten voor de buiten omgeving te vermelden in de PV...zoals ik het ook kan opmerken..."erger nog"...u noteert zelfs dat de betaling van €7.907,60 moet voldaan worden na het oplossen van alle opmerkingen vermeld in het verslag..."deze gaan alleen maar over privatieve delen" en er wordt met geen woord gerept over de gemeenschappelijke delen!.
Wederom bent u in strijd met de wetgeving zoals ik u eerder al meerdere malen over gemaild heb...en waarbij u uiteindelijk in uw mails dan ook toegaf dat ik gelijk heb...toch merk ik hier kwaadwilligheid/ improbiteit en slechte intenties bij het opmaken van uw PV, en de kopers gemanipuleerd en uiteindelijk gedwongen hebt dit te laten ondertekenen, en dit door gebruik te maken van hun zwakheden bij het ontbreken van bouwkennis en wetgeving hieromtrent.
Ook verneem ik van de kopers dat zij niet eens de tijd genoeg hadden (amper een half uur volgens mijn klant voor de rondgang) om hun appartement grondig na te zien (een oplevering duurt zolang dat het nodig is om alle zichtbare gebreken te kunnen vaststellen). Dus duurt een dergelijke oplevering gemakkelijk minstens 3 uur! Ongetwijfeld zullen er meerdere zichtbare gebreken aanwezig geweest/zijn waarbij mijn klant geen tijd heeft gekregen om dit op te merken....gelet op het feit dat ik maar amper 7 opmerkingen en de aard van opmerkingen zie genoteerd staan in de PV...geeft toch duidelijk aan dat mijn klant niet voldoende tijd heeft gekregen.
Deze dergelijke praktijken kom ik vaker tegen als er geen deskundige aanwezig is.
Jammer dat ik wegens een andere afspraak hier niet aanwezig kon zijn!
U kan begrijpen dat wij zulke ongepaste praktijken niet kunnen toestaan.
Uw PV van voorlopige oplevering is dan ook niet rechtsgeldig opgesteld m.b.t. het niet willen/weigeren te vermelden van de uitgestelde werken/ uitgestelde betalingen en dit van de buitenaanleg. Zie Art.10 van de Wet-Breyne...nogmaals, u mag/kan deze wetgeving niet omzeilen en u heeft zich hier aan te houden.
In principe wordt uw PV van voorlopige oplevering dan ook als ongeschreven beschouwd volgens de wetgeving, ook al hebben de kopers deze ondertekend en kunnen wij deze oplevering herdoen...waar ik en indien nodig een deurwaarder dan aanwezig zullen zijn, en alle kosten hiervoor in mindering zal gebracht worden bij afrekening van slotfactuur kopers aan jullie.
Of...om niet op de spits te drijven...
Kunnen wij een uitzondering maken (indien de kopers hiermee akkoord kunnen gaan?), dat u uw PV aanpast met de vermelding dat de omgevingswerken en het bedrag van €6509,80 maar pas moeten betaald worden wanneer deze volledig klaar is...en dit tot alle omgevingswerken voltooid zijn, en na controle van correcte uitvoering hiervan en dit volgens eerder gemaakte afspraken met alle kopers volgens de verkoopovereenkomst en hoe het voorgestelde project er zou uitzien in zijn totaliteit.
weigert u dit te doen...
Zien wij zelf genoodzaakt er een deurwaarder erbij te halen om een PV (Proces Verbaal) op te stellen, en deze oplevering van appartement kopers te herdoen in bijzijn van een deurwaarder en met extra opmerkingen bij private appartement, en ook dat het bedrag van €6.509,80 als extra achtergehouden wordt voor de nog niet uitgevoerde omgevingswerken bij gemene delen...apart vermeld in zijn PV...
Tevens merk ik ook dat de som van €1600 voor buitenaanleg die u in uw mail van 15 december 2023 om 18:25 voorziet voor de nog uit te voeren omgevingswerken, niet in overeenstemming is met de werkelijkheid...er zijn blijkbaar namelijk nog heel wat zaken niet klaar...vandaar wij dit bedrag dan naar €6509,80 aangepast hebben. Nogmaals...gelet op het feit dat u bij alle andere kopers de volledige som opgeëist heeft terwijl de omgevingswerken nog niet volledig klaar zijn...en u nogmaals erop attent moet maken dat u in strijd bent met de wetgeving hieromtrent.
U gaf mondeling mijn klant aan dat u mij blijkbaar goed kende en mij een gemakkelijke persoon vindt om een oplevering te doen...dat klopt...als u de regelgeving van beoordeling en notities en de wetgeving hieromtrent correct volgt...zoals dit altijd al gebeurd is...in mijn bijzijn, dat werkt aan beide kanten, en als u gelijk hebt krijg je ook gelijk...andersom ook, jij zou dan ook moeten weten dat ik correct ben voor beide partijen...waarom doet u dat dan niet als ik er niet bij ben?
Hopend op uw correcte medewerking,
Met vriendelijke groeten
Noël Van Goethem
VG Expert - Bouwexpert
Blokstraat 92/bus 30
T: 0472/59.18.98