_edited_edited.png)
_edited.png)
_edited.png)
.png)
_edited.png)
_edited.png)
Bijstand bij VO & Expertise bouwfouten en schade
.png)
Aantal bezoekers sinds september 2020 ----->
FOD Economie
Voorlopige oplevering van bouw- of renovatiewerken
Met de oplevering van de werken verklaart de bouwheer dat hij de bouw of renovatie zonder reserves aanvaardt.
De oplevering is een belangrijke mijlpaal: ze markeert het einde van de werf en bewijst dat de aannemer zijn verplichtingen is nagekomen.
De oplevering gebeurt in twee keer: een voorlopige oplevering en een definitieve oplevering. Als de wet Breyne van toepassing is, is die tweevoudige oplevering verplicht.
Wat is de voorlopige oplevering?
De voorlopige oplevering is in de eerste plaats het feit dat de werken voltooid zijn en dat u uw intrek hebt genomen in de woning. Daardoor kan de onderneming normaal gesproken het saldo van de prijs opeisen en start de periode waarin u een grondige controle van de werken kunt uitvoeren.
Waarop moet u letten bij de voorlopige oplevering?
Lees de voorwaarden in uw contract na
De meeste contracten voorzien dat de bouwheer bij de voorlopige oplevering de werken “goedkeurt”. Met andere woorden, de werken werden volgens u correct uitgevoerd en u ontslaat het bedrijf van zijn verantwoordelijkheid voor alle zichtbare gebreken.
Signaleer de gebreken in een proces-verbaal
Stelt u zichtbare gebreken, defecten of tekortkomingen vast, meldt ze dan in een proces-verbaal van voorlopige oplevering. Dat moet door u en door de onderneming ondertekend worden. Als de gebreken gering zijn, kunt u de oplevering onder voorbehoud aanvaarden en moet de onderneming ze verhelpen. Gaat het om grote gebreken, dan moet de voorlopige oplevering worden uitgesteld, zolang het probleem blijft bestaan.
Ga na of de wet Breyne nageleefd werd
Heeft de onderneming bepaalde bepalingen van de wet Breyne niet nageleefd? Als u het contract nietig wilt laten verklaren, moet u dat doen vóór de voorlopige oplevering (vóór het verlijden van de authentieke akte in het geval van een verkoop).
Tienjarige aansprakelijkheid en voorlopige oplevering
Gedurende een periode van tien jaar is de onderneming aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of een van de essentiële delen daarvan in het gedrang brengen. Die periode heet de tienjarige aansprakelijkheid.
Als de bouwheer de werken “goedkeurt”, is de voorlopige oplevering de start van de tienjarige aansprakelijkheid. Die is door de meeste contracten voorzien.
Duikt er na de goedkeuring van de werken een gebrek op dat niet door de tienjarige aansprakelijkheid wordt gedekt (bv. gebrekkige geluidsisolatie)? In sommige gevallen kunt u dan een beroep doen op de aansprakelijkheid van de onderneming voor “lichte” verborgen gebreken.
Wat zegt de wet Breyne over de voorlopige oplevering?
Als de wet Breyne wordt toegepast, gelden bepaalde regels voor de voorlopige oplevering, onder andere:
-
Een schriftelijk document dat door alle partijen ondertekend is, geldt als bewijs van de voorlopige oplevering. Weigert u de oplevering, dan moet u dat motiveren in een aangetekende brief aan de verkoper of aannemer.
Opgelet: als u het pand bewoont of gebruikt, wordt verondersteld dat u de voorlopige oplevering stilzwijgend aanvaardt (tenzij het tegendeel wordt bewezen). Dat kan ook gebeuren als u een schriftelijk verzoek van de onderneming om de oplevering op een bepaalde datum uit te voeren, onbeantwoord laat.
-
De overdracht van de risico’s (diefstal, brand ...) kan niet plaatsvinden vóór de voorlopige oplevering van de werken of, in het geval van een appartement, vóór de voorlopige oplevering van de private delen.
-
Tussen de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering moet er minstens een jaar verstrijken.
-
Heeft de onderneming bepaalde bepalingen van de wet Breyne niet nageleefd? Als u het contract nietig wilt laten verklaren, moet u dat doen vóór de voorlopige oplevering (vóór het verlijden van de authentieke akte in het geval van een verkoop).
Definitieve oplevering van bouw- of renovatiewerken
Met de oplevering van de werken verklaart de bouwheer dat hij de bouw of renovatie zonder reserves aanvaardt.
De oplevering is een belangrijke mijlpaal: ze markeert het einde van de werf en bewijst dat de aannemer zijn verplichtingen is nagekomen.
De oplevering gebeurt in twee keer: een voorlopige oplevering en een definitieve oplevering. Als de wet Breyne van toepassing is, is die tweevoudige oplevering verplicht.
Wat is de definitieve oplevering?
Met de definitieve oplevering erkent u na een bepaalde periode dat de werken goed zijn uitgevoerd.
Daardoor:
-
wordt de onderneming ontheven van haar aansprakelijkheid voor eventuele zichtbare gebreken (behalve degene die u bij de oplevering hebt gemeld of die de stabiliteit van het gebouw in gevaar brengen);
-
gaat de tienjarige aansprakelijkheid van de onderneming in (aansprakelijkheid gedurende 10 jaar voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of een van de essentiële delen daarvan in het gedrang brengen).
Tienjarige aansprakelijkheid en definitieve oplevering
Gedurende een periode van tien jaar is de onderneming aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of een van de essentiële delen daarvan in het gedrang brengen. Die periode heet de tienjarige aansprakelijkheid.
In theorie gaat de tienjarige aansprakelijkheid in vanaf de definitieve oplevering. In de praktijk voorzien veel contracten dat de bouwheer de werken “keurt” bij een voorlopige oplevering. Met andere woorden, de voorlopige oplevering betekent de start van de tienjarige aansprakelijkheid van de onderneming. Kijk dus goed na wat er in uw contract staat en vraag eventueel om verduidelijking.
Duikt er na de goedkeuring van de werken een gebrek op dat niet door de tienjarige aansprakelijkheid wordt gedekt (bv. gebrekkige geluidsisolatie)? In sommige gevallen kunt u dan een beroep doen op de aansprakelijkheid van de onderneming voor “lichte” verborgen gebreken.
Wat zegt de wet Breyne over de definitieve oplevering?
Als de wet Breyne wordt toegepast, gelden bepaalde regels voor de definitieve oplevering, onder andere:
-
Een schriftelijk document dat door alle partijen ondertekend is, geldt als bewijs van de definitieve oplevering. Weigert u de oplevering, dan moet u dat motiveren in een aangetekende brief aan de verkoper of aannemer;
Opgelet: als u een schriftelijk verzoek van de onderneming om de oplevering op een bepaalde datum uit te voeren, onbeantwoord laat, kan verondersteld worden dat u de definitieve oplevering stilzwijgend aanvaardt (tenzij het tegendeel wordt bewezen).
-
De definitieve oplevering kan pas plaatsvinden na een periode van minstens een jaar na de voorlopige oplevering. Bij een appartementsgebouw moet de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke ruimten plaatsvinden voor de definitieve oplevering van de private delen, zodat de bewoonbaarheid gegarandeerd is.
Bouwwerken: wat kunt u doen bij problemen?
Bouwt u een eigen woning? Of knapt u een appartement op? Krijgt u daarbij te maken met problemen? Hieronder leest u wat u kunt doen.
Als kandidaat-bouwer of koper biedt de wet Breyne u een uitgebreide bescherming. Zij legt onder meer de rechten en plichten van elke speler op de bouwwerf vast en voorziet garanties.
Hoe weet ik of ik beschermd ben door de wet Breyne?
Om bescherming te genieten van de wet Breyne moeten meerdere voorwaarden vervuld zijn:
-
u laat een huis of appartement bouwen of koopt een te bouwen woning of een woning in aanbouw of
-
u koopt een bestaande woning waarbij de verkoper die woning uitbreidt of aanzienlijk verbouwt (de totale prijs van die werken moet minstens 80 % van de verkoopprijs van de woning en meer dan 18.600 euro bedragen).
-
Wat uw situatie ook is, hou er daarnaast rekening mee dat:
-
het gebouw bestemd moet zijn voor residentieel gebruik of voor professioneel en residentieel gebruik;
-
u een of meer betalingen moet doen voor de werken volledig voltooid zijn, volgens de voorwaarden van het contract;
-
u slechts met een aannemer mag samenwerken.
-
uw overeenkomst verplicht twee stappen bevat:
-
de voorlopige oplevering
-
de definitieve oplevering
-
Hoe komt u op voor uw rechten bij problemen?
Bij problemen met het bouwbedrijf
Weigert uw aannemer om het contract toe te passen of respecteert hij het niet?
Volgens de wet Breyne moet een aannemer zijn verplichtingen nakomen volgens de afspraken in het contract. Zo moet hij de werken uitvoeren binnen de overeengekomen termijn en prijs.
Weigert hij? Bezorg hem dan een ingebrekestelling waarin u hem vraagt om het contract na te leven. Maak daarvoor gebruik van deze
- typebrief om de aannemer op zijn verplichtingen te wijzen (DOC, 49.5 KB).
- Voorbeeld document in word - docx. ingebrekestelling late oplevering
- Voorbeeld document in word - docx. ingebrekestelling tot een prestatie
Bij problemen met een vakman
Heeft uw tegelzetter slordig werk geleverd? Heeft de loodgieter de chauffages verkeerd aangesloten? De vakman die zich ertoe verbonden heeft om de werken uit te voeren, moet die werken uiteraard tot een goed einde brengen.
Ontevreden over een vakman? Overleg dan en zoek samen een oplossing.
Deze typebrief helpt u om uw ongenoegen te uiten (DOC, 49 KB) en een oplossing voor het probleem te vragen (prijsvermindering, herstelling …).
En als de vakman geen gevolg geeft aan uw vraag? Probeer het geschil dan eerst in der minne te regelen. Neem een onafhankelijk bemiddelaar (bouwexpert) onder de arm. Zelfs als zo’n bemiddeling betalend is, valt dat vaak goedkoper uit dan een proces.
Bij technische problemen
Hebt u net gebouwd of gerenoveerd? Vertoont het metselwerk barsten? Is het dak niet waterdicht? Zijn de voegen van het tegelwerk gebrekkig uitgevoerd?
Neem contact op met een bouwexpert.
Ook kan je terecht voor bemiddeling bij vzw Verzoeningscommissie bouw of Consumentenombudsdienst of Belmed
Wet Breyne
Thema's
De wet Breyne regelt de bouw van woningen in België. Ze garandeert de kandidaat-bouwer of koper uitgebreide bescherming, onder meer via een contract met transparante info over de totaalprijs van een project, de betalingsvoorwaarden … Bovendien legt de wet vast wie verantwoordelijk is en ze voorziet financiële garanties.
Wat is de wet Breyne?
De wet van 9 juli 1971 tot regeling van de bouw en de verkoop van woningen, beter bekend als de wet Breyne biedt een uitgebreide bescherming aan iedereen die:
-
een woning laat bouwen
-
een te bouwen woning koopt
-
een woning in aanbouw koopt
De wet Breyne beschermt de toekomstige eigenaar tegen de insolvabiliteit van de onderneming. Hij garandeert hem volledige en correcte informatie, zonder onrechtmatig beding in het contract. De meeste bepalingen van de wet zijn dwingend (men kan er niet van afwijken).
Waarop is de wet Breyne van toepassing?
De wet is – onder andere – van toepassing op:
-
een aannemingscontract voor bouwwerkzaamheden
-
verkoop op plan
-
een sleutel-op-de-deurcontract
De wet Breyne kan ook van toepassing zijn op de verkoop van een bestaande woning. Dat is het geval als de verkoper die woning uitbreidt of aanzienlijk verbouwt. De totale prijs van die werken moet dan minstens 80 % van de verkoopprijs van de woning en meer dan 18.600 euro bedragen.
Onder welke voorwaarden is de wet Breyne van toepassing?
Voor de toepassing van de wet is het noodzakelijk dat:
-
het gebouw bestemd is voor residentieel gebruik of voor professioneel en residentieel gebruik;
-
de toekomstige eigenaar een of meer betalingen doet voor de werken volledig voltooid zijn, volgens de voorwaarden van het contract.
In welke gevallen is de wet Breyne niet van toepassing?
De wet Breyne is niet van toepassing als:
-
de toekomstige eigenaar afzonderlijke contracten heeft afgesloten met verschillende aannemers (een bedrijf voor de ruwbouw, een ander voor de dakwerken, een voor de verwarming enz.);
-
de toekomstige eigenaar werken heeft laten uitvoeren in een woning die hij al in eigendom had. Die werkzaamheden vinden immers niet plaats in het kader van een eigendomsoverdracht van het gebouw;
-
het contract wordt afgesloten met bepaalde entiteiten (bijvoorbeeld een gemeente);
-
de toekomstige eigenaar als professionele activiteit woningen bouwt of laat bouwen om ze te verkopen;
-
het contract een studieovereenkomst is met betrekking tot een bouwwerk en als aan bepaalde voorwaarden is voldaan.
Welke garanties biedt de wet Breyne?
De garanties die de wet biedt, zijn onder andere:
-
Het voorschot dat u bij het sluiten van het contract betaalt, mag niet meer dan 5 % van het totale bedrag van het contract bedragen;
-
Het saldo moet in schijven worden betaald. Die mogen niet hoger zijn dan de waarde van de verrichte werkzaamheden;
-
De totaalprijs wordt vooraf vastgelegd (met de mogelijkheid tot herziening, maar onder bepaalde voorwaarden);
-
De verplichting om de woning in twee fasen op te leveren: de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering (minstens één jaar na de voorlopige oplevering);
-
Een verplichte financiële garantie die de toekomstige eigenaar beschermt als de onderneming haar verplichtingen niet nakomt (bv. faillissement);
-
Duidelijk omschreven aansprakelijkheden: de onderneming (aannemer of verkoper) is gedurende tien jaar aansprakelijk voor elk ernstig gebrek - zichtbaar of verborgen - dat de stabiliteit of de stevigheid van de woning aantast.
Wat als de wet Breyne niet wordt nageleefd?
Het niet naleven van de wet Breyne kan leiden tot de nietigheid van het contract of van de betreffende clausule van het contract.
Oplichting van aannemers!
Opgelet voor oplichting
Thema's
Hoe goed en uitgebreid de wettelijke beschermingsregels ook zijn, toch kan bedrog door malafide personen die enkel uit zijn op uw centen, spijtig genoeg niet worden uitgesloten. Vaak slagen ze erin op een gewiekste manier het vertrouwen van de consument te winnen: schone praatjes, onwaarschijnlijk uitzonderlijke aanbiedingen, nu of nooit, e.d.
Wees steeds op uw hoede
De beste bescherming is “wees steeds op uw hoede” en denk tweemaal na, zeker wanneer u een financieel belangrijke beslissing neemt, zoals het aankopen, het bouwen of verbouwen van een woning. Want eenmaal het kwaad is geschied, kan het een hele lijdensweg worden om uw rechten te doen gelden en uw zuurverdiende centen terug te zien, als u er al in zou slagen ze te recuperen.
We kunnen u enkel maar een aantal tips geven om onheil te voorkomen:
-
lees de documenten die u voorgelegd worden, grondig na;
-
stel vragen als ze niet duidelijk zijn en stel u niet tevreden met vage antwoorden of beloften;
-
vraag referenties van de ondernemer en tracht inlichtingen in te winnen, wanneer u hem niet echt kent;
-
kijk na of hij een erkend of geregistreerd aannemer is;
-
een betrouwbare en eerlijke ondernemer geeft u tijd om een contract te ondertekenen;
-
een betrouwbare ondernemer vraagt geen betaling in contanten;
-
hoe mooi de verhalen zijn die u worden voorgeschoteld, blijf altijd kritisch, zeker wanneer er heel familiaal wordt gedaan, op het gevoel wordt gespeeld of wanneer er een overdreven dienstbaarheid wordt voorgehouden;
-
wordt er telkens een nieuw verhaal verzonnen door de aannemer om zijn nalatigheid of tekortkomingen te vergoelijken, beschouw dit als een knipperlicht;
-
begint u te twijfelen, aarzel niet te rade te gaan bij een deskundig persoon: een tweede opinie is steeds welkom en nuttig;
-
sta op uw rechten en eis dat de tegenpartij zijn verplichtingen nakomt; u bent het immers die de rekening betaalt.
Erkenning van aannemers
Om een overheidsopdracht van een bepaalde aard en omvang te kunnen uitvoeren, moet de aannemer aan een aantal voorwaarden voldoen. Indien dit het geval is, krijgt hij een erkenning van de bevoegde regionale minister op advies van de federale erkenningscommissie.
Daarbij gaat het enkel om werken, niet om leveringen of diensten. Deze voorwaarden betreffen vooral:
-
de technische bekwaamheid;
-
de financiële draagkracht;
-
de professionele integriteit.
Indien de prijs hoger ligt dan een bepaald drempelbedrag, vormt de erkenning het bewijs dat de aannemer aan deze voorwaarden voldoet.
De erkenning geeft aan de aanbestedende overheden het nodige vertrouwen voor een goede en degelijke uitvoering van de werken.
De erkenning is, met andere woorden, een kwaliteitslabel.
Ze is in principe 5 jaar geldig.
De indeling
De aannemers worden ingedeeld in bepaalde:
-
klassen, naargelang de omvang van de werken die zij mogen uitvoeren;
-
categorieën en/of ondercategorieën (PDF, 36.97 Kb), in functie van de specifieke aard van de werken.
Eenmaal een erkenning in een bepaalde categorie of ondercategorie wordt verleend, mag de overheid erop vertrouwen dat de erkende aannemer technisch bekwaam is om die werken uit te voeren en dat het om een gezond financieel bedrijf gaat.
Indeling van de erkende aannemers (PDF, 36.97 KB)
De rol van de FOD Economie
De FOD Economie beheert het erkenningssysteem van de aannemers en onderzoekt daarbij de erkenningen volgens een bepaalde procedure (PDF, 48.11 KB).
Een grote rol is ook weggelegd voor de Commissie voor erkenning der aannemers. De FOD Economie verzekert het secretariaat van die commissie.
Deze commissie geeft advies over:
-
alle aanvragen tot erkenning;
-
alle herzieningen van een erkenning;
-
de gelijkwaardigheid van buitenlandse erkenningen;
-
alle afwijkingsaanvragen.
Deze commissie onderzoekt ook klachten tegen erkende aannemers en stelt de sancties voor.
De commissie bestaat uit 24 leden en is paritair samengesteld uit vertegenwoordigers van:
-
de federale overheid;
-
de gewesten;
-
de meest representatieve beroepsverenigingen van aannemers;
-
de meest representatieve vakorganisaties van arbeiders in de bouwsector.
Ze wordt voorgezeten door een magistraat.
Formulieren nodig om een erkenning aan te vragen:
-
Identificatiegegevens in verband met de aanvrager (DOC, 77 KB)
-
Verklaring betreffende personeel (arbeiders en kaderleden) (DOC, 82 KB)