DE WET_BREYNE VAN DICHTBIJ BEKEKEN

Er zijn wetten die bekender zijn dan de persoon naar wie ze genoemd zijn. Typisch voorbeeld daarvan is de wet-Breyne uit 1971. Deze draagt de naam van politicus Gustave Breyne, toenmalig minister van Huisvesting. Door toedoen van naamgenoot en huidig gouverneur van West-Vlaanderen, Paul Breyne (geen familie) onderging de wet een wijziging in 1993. Ze is in bouwmiddens evenwel een bekend begrip. Iedereen die gaat bouwen zou dan ook best op de hoogte zijn van de bepalingen van deze wet. Voornaamste bedoeling van de wet: de consument beschermen tegenover aannemers en woningbouwfirma’s. Hoewel elke aannemer of sleutel-op-de-deurfirma verplicht is de wet-Breyne na te leven, wordt er in de praktijk jammer genoeg nog vaak tegen deze wet gezondigd.

De wet-Breyne is uitsluitend van toepassing bij afsluiting van een algemene aannemingsovereenkomst. Zij geldt niet wanneer de bouwwerken zijn opgesplitst in afzonderlijke loten. De wet biedt in eerste instantie bescherming op juridisch en administratief vlak. Verder bepaalt ze een aantal contractuele elementen en formaliteiten waar de aannemer of sleutel-op-de-deurfirma zich zeker aan moet houden.

Belangrijkste items
​
Het kan nooit kwaad om er de wet-Breyne in zijn geheel op na te slaan. Wij beperken ons tot de belangrijkste items van de wet.

De wet houdt onder andere in dat aannemers en sleutel-op-de-deurbedrijven hun klanten degelijk moeten informeren. Zo moeten in de overeenkomst de totale prijs van het huis, de betalingsmodaliteiten, de uitvoeringstermijn, de vergoedingen in geval van vertraging, enz. vermeld staan.

Verder mag er volgens de wet maar een voorschot van maximum 5 % van de woning gevraagd worden en mogen de betalingen in geen enkel geval de prijs van de al uitgevoerde werken overschrijden. De wet verplicht ook een voorlopige en een definitieve oplevering met minstens een jaar tussentijd. Ook hier gaan veel aannemers uit de bocht. De wet eist van de aannemer of de woningbouwfirma een naleving van de uitvoeringstermijn en de afgesproken prijs. Met andere woorden, als de aannemer zich daar niet aan houdt, kan je je dus op de wet-Breyne beroepen om hem op het matje te roepen.

Bescherming
​
De wet-Breyne betekent zeker een stap vooruit in de bescherming van de consument. Jammer genoeg wordt de wet niet altijd toegepast. Je kan het als teken aan de wand beschouwen dat bepaalde aannemers en woningbouwfirma's het Charter van de Woningbouwers hebben opgericht. Wie dit charter ondertekent, verbindt zich ertoe om de afgesproken prijs en uitvoeringstermijn na te leven en andere principes toe te passen die onderdeel vormen van de wet-Breyne. Met dat als belangrijkste criterium, kan je al raden dat het helemaal niet evident is dat aannemers en woningbouwfirma's conform de wet handelen.

De borgstelling: een stok achter de deur
​
Het is een zorg van heel wat bouwheren: wat als de aannemer een fout maakt of een taak onvolledig uitvoert? Uit heel wat straffe bouwverhalen van familie en vrienden weet je dan dat het vaak moeilijk is om een aannemer nog over de vloer te krijgen eenmaal de facturen betaald zijn. Een borgstelling kan een stok achter de deur zijn om de aannemer tot actie aan te zetten.

Een borgstelling is wettelijk bepaald en zelfs verplicht wanneer je met een algemeen aannemer of een sleutel-op-de-deuraannemer werkt. Volgens de Wet Breyne dient de aannemer ten laatste 30 dagen na het sluiten van de overeenkomst een bewijsvoorschrift te kunnen voorleggen dat hij een borgtocht stelde ter waarde van 5% van de totale kostprijs van het bouwproject.

Vraag naar dit bewijsschrift, de borg is immers jouw financieel drukmiddel om de aannemer tot actie aan te zetten. Een eerste deel van deze borg, mag pas worden vrijgegeven na de voorlopige oplevering. De laatste helft blijft staan tot na de definitieve oplevering. Wanneer de aannemer deze verplichting niet nakomt, kan je het contract ongeldig laten verklaren.

Als je de bouw verdeelt onder verschillende aannemers, is de Wet Beyne strikt genomen niet van toepassing en is het contract bepalend voor de manier van betaling. Het komt er dan op aan om contractueel een borg te bedingen of een andere zekerheid in te bouwen. Een mooi voorbeeld van een dergelijk contract vind je in de modeldocumenten die Livios in samenwerking met advocatenassociatie Monard – D’Hulst aanbiedt.

Sancties: elk beding dat strijdig is met deze principes, wordt als ongeschreven beschouwd. Wie rechtstreeks of onrechtstreeks de bepalingen van de wet overtreedt door voortijdig betalingen te eisen of te aanvaarden riskeert bovendien te worden gestraft met een gevangenisstraf en/of een geldboete.

Sanctie: Het ontbreken van de financiële waarborg kan leiden tot de nietigheid van de overeenkomst. Wanneer de koper of opdrachtgever de nietigheid wil inroepen, dan moet hij dit doen vóór het verlijden van de authentieke akte, of vóór de voorlopige oplevering wanneer het een aannemingsovereenkomst betreft.

Zowel de aannemer als architect zijn gebonden aan de tienjarige aansprakelijkheid voor hun aandeel in het bouwproject. Op deze foto is de isolatie niet goed aangebracht.

Problemen door slijtage of slecht onderhoud vallen binnen de verantwoordelijkheid van de bouwheer. Voor het verzuimen van regelmatig onderhoud kan je dus niet de aannemer of architect aansprakelijk stellen.

Tienjarige aansprakelijkheid
​
Op bouwspecialisten ( architect, (onder)aannemer en studie- of controlebureaus) rust een tienjarige aansprakelijkheid voor gebreken in bouwwerken als die:

ernstig zijn en een bedreiging inhouden voor de stevigheid van het gebouw op korte of lange termijn,

een gebouw of een groot onroerend werk aantasten dat één geheel vormt met het gebouw,

het gevolg zijn van een fout van een bouwspecialist,

verborgen zijn.

Ernstig gebrek
​
Let op dat in het contract de aansprakelijkheid niet beperkt wordt. Tien jaar is de algemene regel.

Niet iedereen interpreteert het begrip ernstig gebrek op dezelfde manier. Scheuren in de gevel, vorstschade aan pannen of gevelstenen, verregaande vochtproblemen, het ontbreken van uitzettingsvoegen, verkeerde funderingen zijn typische voorbeelden van gebreken die als ernstig aanzien worden in tegenstelling tot bijvoorbeeld condensatie in dubbele beglazing, akoestische problemen of problemen met de bevloering.

Licht gebrek
​
Aannemer en architect zijn ook verantwoordelijk voor lichte verborgen gebreken. Dit zijn gebreken die niet konden ontdekt worden tijdens de voorlopige oplevering, maar die geen gevaar vormen voor de stabiliteit van (een deel van) de woning. Toch moet het probleem voldoende groot zijn zodat men het – indien het zichtbaar was – niet zou hebben aanvaard tijdens de oplevering.
Typische voorbeelden: een gebrekkige geluidsisolatie, condensatie in dubbele beglazing, buizen met een te kleine diameter of een te klein verval,…

Een typisch voorbeeld van een licht verborgen gebrek is condensatie in dubbele beglazing.

Over de termijn waarbinnen een bouwspecialist verantwoordelijk blijft voor lichte gebreken, is niet iedereen het eens. Volgens sommigen geldt ook hiervoor een termijn van tien jaar, maar dat staat niet wettelijk vast zoals bij de tienjarige aansprakelijkheid.

De aansprakelijkheid kan in het contract trouwens ook beperkt worden tot bijvoorbeeld één jaar. Een clausule die natuurlijk niet interessant is voor de bouwheer en eventueel kan aangevochten worden voor de rechtbank. Als er zich een dergelijk probleem voordoet, moet je alleszins binnen een redelijke termijn de aannemer of de architect daarvan op de hoogte stellen.

Verborgen gebrek
​
Onder verborgen gebrek verstaat men een gebrek dat niet zichtbaar was op het ogenblik van de definitieve oplevering. Bovendien moet het gaan om een gebrek dat niet kon worden ontdekt door een aandachtig persoon met een normale kennis van de regels van het vak.

Expertise
​
Om aan te tonen dat de fout effectief bij een bouwspecialist ligt, is een expertise nodig. Dan heb je uitsluitsel over welke partij je moet aanspreken. Er zijn verschillende types van fouten:

de uitvoering beantwoordt niet aan de regels van het vak,

de uitvoering is niet conform het lastenboek,

er is sprake van een conceptie- of berekeningsfout,

er zijn ondeugdelijke materialen gebruikt.

Vanaf wanneer geldt tienjarige aansprakelijkheid?
​
Een belangrijk twistpunt is vanaf wanneer de aansprakelijkheid effectief begint te lopen. Als er maar één oplevering is geweest, loopt de aansprakelijkheid vanaf die oplevering. Is er een dubbele oplevering voorzien, dan wordt meestal aangenomen dat de aansprakelijkheid begint op het ogenblik van de definitieve oplevering. Herstellingswerken die uitgevoerd worden in het kader van deze aansprakelijkheid doen een nieuwe termijn van tien jaar lopen.
​
Zowel de aannemer als architect zijn gebonden aan de tienjarige aansprakelijkheid voor hun aandeel in het bouwproject. Op deze foto is de isolatie niet goed aangebracht.

Problemen door slijtage of slecht onderhoud vallen binnen de verantwoordelijkheid van de bouwheer. Voor het verzuimen van regelmatig onderhoud kan je dus niet de aannemer of architect aansprakelijk stellen.

Tienjarige aansprakelijkheid
​
Op bouwspecialisten ( architect, (onder)aannemer en studie- of controlebureaus) rust een tienjarige aansprakelijkheid voor gebreken in bouwwerken als die:

ernstig zijn en een bedreiging inhouden voor de stevigheid van het gebouw op korte of lange termijn,

een gebouw of een groot onroerend werk aantasten dat één geheel vormt met het gebouw,

het gevolg zijn van een fout van een bouwspecialist,

verborgen zijn.

Ernstig gebrek
​
Let op dat in het contract de aansprakelijkheid niet beperkt wordt. Tien jaar is de algemene regel.

Niet iedereen interpreteert het begrip ernstig gebrek op dezelfde manier. Scheuren in de gevel, vorstschade aan pannen of gevelstenen, verregaande vochtproblemen, het ontbreken van uitzettingsvoegen, verkeerde funderingen zijn typische voorbeelden van gebreken die als ernstig aanzien worden in tegenstelling tot bijvoorbeeld condensatie in dubbele beglazing, akoestische problemen of problemen met de bevloering.

Licht gebrek
​
Aannemer en architect zijn ook verantwoordelijk voor lichte verborgen gebreken. Dit zijn gebreken die niet konden ontdekt worden tijdens de voorlopige oplevering, maar die geen gevaar vormen voor de stabiliteit van (een deel van) de woning. Toch moet het probleem voldoende groot zijn zodat men het – indien het zichtbaar was – niet zou hebben aanvaard tijdens de oplevering.
Typische voorbeelden: een gebrekkige geluidsisolatie, condensatie in dubbele beglazing, buizen met een te kleine diameter of een te klein verval,…

Een typisch voorbeeld van een licht verborgen gebrek is condensatie in dubbele beglazing.

Over de termijn waarbinnen een bouwspecialist verantwoordelijk blijft voor lichte gebreken, is niet iedereen het eens. Volgens sommigen geldt ook hiervoor een termijn van tien jaar, maar dat staat niet wettelijk vast zoals bij de tienjarige aansprakelijkheid.

De aansprakelijkheid kan in het contract trouwens ook beperkt worden tot bijvoorbeeld één jaar. Een clausule die natuurlijk niet interessant is voor de bouwheer en eventueel kan aangevochten worden voor de rechtbank. Als er zich een dergelijk probleem voordoet, moet je alleszins binnen een redelijke termijn de aannemer of de architect daarvan op de hoogte stellen.

Verborgen gebrek
​
Onder verborgen gebrek verstaat men een gebrek dat niet zichtbaar was op het ogenblik van de definitieve oplevering. Bovendien moet het gaan om een gebrek dat niet kon worden ontdekt door een aandachtig persoon met een normale kennis van de regels van het vak.

Expertise
​
Om aan te tonen dat de fout effectief bij een bouwspecialist ligt, is een expertise nodig. Dan heb je uitsluitsel over welke partij je moet aanspreken. Er zijn verschillende types van fouten:

de uitvoering beantwoordt niet aan de regels van het vak,

de uitvoering is niet conform het lastenboek,

er is sprake van een conceptie- of berekeningsfout,

er zijn ondeugdelijke materialen gebruikt.

Vanaf wanneer geldt tienjarige aansprakelijkheid?
​
Een belangrijk twistpunt is vanaf wanneer de aansprakelijkheid effectief begint te lopen. Als er maar één oplevering is geweest, loopt de aansprakelijkheid vanaf die oplevering. Is er een dubbele oplevering voorzien, dan wordt meestal aangenomen dat de aansprakelijkheid begint op het ogenblik van de definitieve oplevering. Herstellingswerken die uitgevoerd worden in het kader van deze aansprakelijkheid doen een nieuwe termijn van tien jaar lopen.

WET BREYNE - CONTRACT - 13.01.2017

Valt enkel een afgewerkt appartement onder Wet Breyne?

Verkoopt u een woning of appartement op plan, dan moet u bij het sluiten van het contract rekening houden met de spelregels van de zgn. Wet Breyne. Is dat ook zo als de afwerking niet onder het contract valt?

Wanneer geldt de Wet Breyne precies?

Bij een verkoop op plan? Inderdaad. Verkoopt de bouwpromotor een gebouw op plan of bouwt een aannemer een pand met sleutel-op-de-deur en verplicht hij de koper tot de betaling van voorschotten voor de woning klaar is, dan gelden de strenge spelregels van de Wet Breyne.

Enkel als het gaat om een woning die ‘af’ is? Inderdaad. De wet is in principe niet van toepassing op een aannemingscontract of een verkoop van een ruwbouw.

Heel wat discussie mogelijk... De laatste jaren worden de rechters ook alsmaar strenger. Dat de woning voltooid moet zijn, betekent immers niet dat ze echt tot in de puntjes afgewerkt moet zijn. De wet zegt zelfs dat het voldoende is dat het pand ‘voltooid’ is.

Hoe gaat u daar dan het best mee om?

Voltooid of niet? Men gaat ervan uit dat het voldoende is dat de ruwbouw afgewerkt is en dat de gebruikelijke sanitaire voorzieningen aanwezig zijn zoals verwarming, elektriciteit, wateraansluiting, maar ook sanitair, vloeren en een keuken.

Het ‘trucje’ met de wateraansluiting. Het klassieke trucje om enkel de wateraansluiting nog niet te voorzien, om onder de Wet Breyne uit te kunnen komen, past u het best niet meer toe. Dat wordt intussen immers meestal in de rechtspraak doorgeprikt.

Opsplitsen tussen meerdere aannemers? Soms wordt het contract kunstmatig opgesplitst om te ontsnappen aan de Wet Breyne. De rechtspraak wordt hierin steeds strenger. Wordt de afwerking enkel aan een andere aannemer toegekend om aan de Wet Breyne te ontsnappen, dan kan de rechter beslissen dat de Wet Breyne toch van toepassing blijft.

Let op! U riskeert dan dat de rechter het contract ongeldig verklaart omdat het niet voldoet aan de spelregels van de Wet Breyne.

Opsplitsing om een goede reden. Worden bepaalde werken buiten het contract gehouden om een goede reden, dan ligt dat anders. Het kan zijn dat de koper zelf een ‘handige harry’ is die het liefst zelf de vloer wil leggen, wil zorgen voor elektriciteit, enz. Misschien wil de koper bv. om tijd te winnen de afwerking of andere werken door specifieke aannemers laten uitvoeren.

Dan geldt de Wet Breyne niet! Dat werd onlangs nog door de rechter bevestigd. Recentelijk oordeelde het hof van beroep dat een bouwheer/koper zich niet kon beroepen op de Wet Breyne. Hij had immers zelf uitdrukkelijk gevraagd om bepaalde aspecten uit de overeenkomst te halen.

Enkel de keuken en de vloer? Het ging in deze zaak wel om meer dan de vloerbekleding en de keuken waar de koper zelf voor wilde zorgen. De promotor hoefde immers ook niet in te staan voor de voorbereiding van het terrein omdat de koper tijd wilde winnen en daar zelf al een aannemer voor zou aanspreken. De promotor hoefde evenmin in te staan voor de toegang tot de woning en voor de aansluiting op de nutsvoorzieningen.

Tip. Vraagt de koper dus zelf om de volledige afwerking uit het contract te houden, dan hoeft u de strenge regels van de Wet Breyne niet te volgen.

De Wet Breyne geldt in principe enkel voor de verkoop van een afgewerkt appartement of woning. Vraagt de koper om meerdere werken buiten het contract te houden, bv. omdat hij die zelf wil uitvoeren of met een specifieke aannemer wil werken, dan valt het contract niet onder de Wet Breyne, zei de rechter onlangs.