Home / Tips

​

​

Werken nog niet volledig klaar op de dag van de voorlopige oplevering

 

​

De dag van voorlopige oplevering

​
 

• Is er een intreding mogelijk (wil zeggen...kan men op moment van een voorlopige oplevering...van de woning ook gebruik maken van alle faciliteiten en wonen) dan spreek men over opleveren van een woning of appartement (VO) en is de aannemer of bouwpromotor niet meer verantwoordelijk voor deze woning....dan mogen zij ook direct na het ondertekenen van deze PV uw woning uit eigen beweging niet meer betreden...zonder uw toestemming...ook al heb je de sleutels nog niet gekregen!

  ​

  ​bv: kan men koken / is er water...en correct aangesloten op het openbaar net...en kan men douche...of een bad nemen / is er elektriek​...en correct aangesloten op het openbaar net...niet een voorlopige oplossing! / liggen er overal vloeren / Staan er binnendeuren in / is de binnentrap geplaatst / heeft men een veilige toegang tot de woning...enz... 
  
   

Indien hierboven beschreven zaken ontbreken kan men al spreken van een onmogelijke intreding in de woning en moet de oplevering uitgesteld worden...let op...een oplevering weigeren kan men alleen als een voorbeeld van de boven vermelde zaken niet in orde is of geplaatst! 

Voor alle andere opmerkingen tijdens een voorlopige oplevering zoals bv. plint is niet goed afgewerkt / deuren keukenkasten staan niet mooi afgeregeld / kitwerk is niet goedgedaan / pleisterwerk nog bij te werken...enz...kan men een oplevering niet weigeren en behoren deze opmerkingen bij opleveringspunten die dienen herstelt te worden of bijgewerkt na de voorlopige oplevering...en dit binnen 1 jaar na de opleveringsdatum! Alle betalingen en laatste afrekeningen (eindsaldo) dienen dan ook betaald te worden direct na de voorlopige oplevering.

Wat is het verschil tussen uitgestelde werken en opmerkingspunten en boete clausules! 
 

Aannemer of bouwpromotor geeft aan een oplevering te willen doen...en de nog uit te voeren werken mee op te nemen in een PV van voorlopige oplevering als een opleveringspunt....bv. tuinafscheiding in draad of andere...tegelwerken buiten/ terras...gevelbekleding...keukentoestellen...douchekranen...aansluiting elektriciteit...enz...ik geef hier al maar enkele voorbeelden van vele.

Is niet correct...want dan wordt het een opleveringspunt en geen uitgestelde werken...en daar maken zij gebruik van een jaar om dit dan op te lossen wat niet correct is...ook kan je dan geen beroep meer doen op laattijdigheidsboete...zelfs na een voorlopige oplevering...als beide partijen mee instemmen te willen opleveren natuurlijk! Je kan ook een oplevering hiervoor uitstellen...onafgezien beide zullen zij altijd een boete moeten betalen per kalenderdag als zij de voorziene werken volgens overeenkomst te laat opleveren!

​

Het belangrijkste is hoe je dit formuleert op je PV van voorlopige oplevering! Uiteraard zien aannemers en bouwpromotoren dit niet graag komen he....want dat kost hen natuurlijk geld. Zij zullen er alles aandoen om dit te vermijden en te trachten toch op te leveren met als doel dit te beschouwen als een opleveringspunt...wat niet toegelaten is! 

​

Boeteclausule 

​

Vergeet zeker geen aangetekende schrijven te versturen voor het verstrijken van deze overeengekomen termijn volgens verkoopovereenkomst...minstens een paar dagen daarvoor...waarbij je aangeeft beroep te doen op de boeteclausule voor het laattijdig op te leveren van de woning...Doe je dit na de overeen gekomen opleveringsdatum dan telt het vanaf de datum van uw ingebrekestelling. Je moet hier geen rekening houden met weerverlet enz...het is aan hen om dit bewijs voor te leggen dat zij ook beroep doen op weerverletdagen en dit erbij tellen.

​

- Voorbeeld document om een ingebrekestelling te late oplevering te sturen

 

- Voorbeeld document om een ingebrekestelling tot een prestatie

 

Dus let goed op als je een oplevering doet!

​

Uitgestelde werken

 

Werken die nog niet volledig/of niet uitgevoerd zijn op de dag van de voorlopige oplevering noemt men uitgestelde werken!

Bij uitgestelde werken dient de aannemer of bouwpromotor de volgende regels te volgen.

De nog niet uitgevoerde werken na een oplevering...zijn uitgestelde werken en mogen niet aanschouwd als een opleveringspunt bij een voorlopige oplevering...Bij een uitgestelde werk moet men dit zo snel mogelijk uitvoeren na de oplevering...en als hier de termijn overschreden is en deze uitgestelde werken zijn nog niet uitgevoerd kan men hier een boete van laattijdigheden inroepen...dit is in de meeste gevallen 25€ per kalenderdag!

 

Uitstellen van betalingen na een oplevering!

 

Uitgestelde betalingen door uitgestelde werken...Dat wil zeggen dat voor elk werk en nog niet geleverde materialen of toestellen...een uitgestelde betaling kan inroepen met als bedrag de waarde van deze nog uit te voeren werken en materialen en toestellen...enz...

 

Hiervoor moeten zij tijdens een oplevering een document voorleggen dat ondertekend wordt door beide partijen van uitgestelde werken en betalingen met deze bedragen in detail...en wordt dan ook direct afgetrokken van het nog te betalen bedrag-eindsaldo...daarom geef ik altijd mee aan iedereen...betaal uw laatste schijf...en in de meeste gevallen is dat 5% en ook de resterende meerwerken...nog niet tot nà de voorlopige oplevering...want een betaling - eindsaldo hangt niet vast aan een oplevering...maar aan het overhandigen van de sleutels van de woning...laat u niets wijsmaken! Laat hen ook op voorhand weten dat je een uitgestelde betaling wil.

 

Tot slot: aannemers en bouwpromotoren die weigeren uw terechte opmerkingen tijdens de voorlopige oplevering op PV te zetten...is niet correct...zij moeten dit noteren...laat u niets wijsmaken...noteer ook afgesproken termijnen voor uitvoeringen van herstellingen en werken die nog niet uitgevoerd zijn op PV...maximaal 60 werkdagen onafhankelijk van nog te leveren materialen en leveringstermijnen...ik geef u enkele voorbeelden:

 

• Bijwerken bezetting/ontbrekende plinten/chambranten deuren/kitwerken enz...zo snel mogelijk en dit nog voor dat de schilder zijn werk doet (binnen 1 week)

• Herstellen krassen op buitenramen (polieren) binnen de 3 maanden.

• Herstellen van krassen op raamprofielen...weersafhankelijk...terplaatse te herspuiten...kan langer dan 3 maand!

• Vernieuwen keukenkasten of werkblad...binnen de 12 weken...afhankelijk van duurtijd te bekomen materialen en grondstoffen bij de fabrikant.

• Enz....

​

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

​

PROCES-VERBAAL VAN VOORLOPIGE OPLEVERING

​

Voorbeeld van overeenkomst

​

In aanwezigheid van bouwpromotor-verkoper, eigenaar-kopers en algemene aannemer (architect niet/wel aanwezig), werd vastgesteld dat, in de mate het eenvoudig waarneembare werken betrof, deze werden uitgevoerd overeenkomstig het lastenboek en de gekozen materialen, steeds onder voorbehoud van de opmerkingen genoteerd in dit proces-verbaal, dewelke moeten worden voldaan binnen de hierin overeengekomen termijnen (dewelke allen een aanvang nemen op datum van dit proces verbaal).

​

De verkoper erkent ontvangst van de volledige betaling van de constructieprijs, de gevraagde bijkomende werken, de diverse erelonen en de aanhorigheden de sleutels van de woning. De koper erkent ontvangst van de sleutels.

​

Tussen onderhavige voorlopige oplevering en de definitieve oplevering blijft de bouwpromotor verantwoordelijk voor onzichtbare gebreken, overeenkomstig artikel 1641 en volgende van het Burgerlijk Wetboek en artikel 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek (10-jarige verantwoordelijkheid).

​

De kopers verklaren het bouwwerk te zullen onderhouden als een goede huisvader.

​

De partijen erkennen dat ...... sleutel van het woning zal behouden teneinde het hen gemakkelijk te maken om de hierin vermelde afwerkingspunten en uitgestelde werken tijdig uit te voeren. De eigenaar-kopers behouden het recht om deze sleutel ten allen tijde terug te vorderen om enige reden (bijv. zodra zij de woning zullen bewonen teneinde hun privacy te waarborgen). ...............(aannemer of bouwpromotor) zal de afwerkingspunten en uitgestelde werken uitvoeren volgens de regels van de kunst en de werken worden steeds gecontroleerd op mogelijkse schade zowel voor als na de werken. Enige schade reeds aanwezig voor bijkomende werkzaamheden dient te worden gemeld aan de eigenaars-kopers en wordt niet vermoed.

​

Een voorbeeld wat jullie zeker in een PV moet bijplaatsen voor "opmerkingspunten..."

​

*............(naam aannemer) en ................(naam bouwpromoter) hebben bevestigd dat afwerkingspunten (vb. 1 / 2 / 3)...binnen - (vb.1 week) opgelost zullen zijn aangezien de binnenhuisschilder zijn werken aanvangt op ..................

 

............(naam aannemer) en ................(naam bouwpromoter) zullen tijdens de herstellingen foto’s aanleveren voor de volgende uitvoeringen: (dit is bedoeld om uitvoeringen waarvan je dit niet meer kan zien en controleren, bv. onder vloer...in pleisterwerken wapening enz....)

1. .....................................

2. .....................................

3. Enz...

​

Partijen erkennen dat in mate enige afwerkingspunten (opmerkingen in PV) niet tijdig worden gecorrigeerd, van rechtswege en zonder ingebrekestelling, een laattijdigheidsboete zal gelden van EUR ........(volgens verkoopovereenkomst) per kalenderdag, onverminderd het recht van de eigenaars-kopers om hogere werkelijke schade te vorderen. Partijen erkennen dat deze bepalingen redelijk zijn teneinde de legitieme belangen van de eigenaars-kopers te beschermen.

​

Een voorbeeld wat jullie zeker in een PV moet bijplaatsen voor "uitgestelde werken..."

​

Partijen erkennen dat er opnieuw een rondgang zal worden georganiseerd, volgens de principes die gelden bij de voorlopige oplevering, zodra de uitgestelde werken werden uitgevoerd, teneinde de eigenaars-kopers (eventueel bijgestaan door bouwexpert) toe te laten de conformiteit van uitvoering te controleren en na correct uitvoering hiervan...dan pas een goedkeuring te geven als een opgeleverd punt (per onderdeel).

 

Voorlopige oplevering wordt voorlopig enkel aanvaard onder strikt voorbehoud dat alle uitgestelde werken zo snel mogelijk worden uitgevoerd, en in elk geval binnen de hoger genoemde termijnen, aangezien deze in beginsel dienden uitgevoerd te zijn binnen de vastgestelde termijn vermeld in de verkoopovereenkomst.

​

Partijen erkennen dat in mate enige uitgestelde werken niet tijdig worden gecorrigeerd na gemaakte afspraken van termijnen vermeld op proces-verbaal van voorlopige oplevering, van rechtswege en zonder ingebrekestelling (i) ..................(bouwpromotor of aannemer) een forfaitaire som die correspondeert aan de werkelijke waarde van de werken en materialen zal terugstorten aan de kopers-eigenaars, op eerste verzoek, en (ii) een laattijdigheidsboete zal gelden van EUR 25 (vb. zie verkoopovereenkomst) per kalenderdag tot alle openstaande punten opgelost zijn, met dien verstande dat in de mate er meerdere afwerkingspunten niet tijdig uitgevoerd zijn, de totale laattijdigheidsboetes per kalenderdag blijven doorlopen, onverminderd het recht van de eigenaars-kopers om hogere werkelijke schade te vorderen. Partijen erkennen dat deze bepalingen redelijk zijn teneinde de legitieme belangen van de eigenaars-kopers te beschermen.

​

Partijen erkennen dat in mate de uitgestelde werken niet tijdig werden opgeleverd tijdens de voorlopige oplevering en de termijnen verstreken zijn volgens de ondertekende overeenkomst, de laattijdigheidsboetes per kalenderdag blijven doorlopen tot alle uitgestelde werken volledig uitgevoerd zijn.

​

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

​

Uit het verleden is meermaals gebleken dat desondanks alle...vele beloftes en vriendelijkheid van deze betrokken personen tijdens een oplevering...om alle openstaande punten (opmerkingen en uitgestelde werken) te zullen oplossen zoals afgesproken (met een brede smile) en dit vermeld in PV met afgesproken termijnen...in praktijk dit een ramp is...en zij nooit hun afspraken nakomen...vele mails zie ik passeren van klanten die uiteindelijk ongeduldig worden en waarop er weinig of geen respons komt van de aannemer of bouwpromotor...wanneer zij uiteindelijk deze zaken komen oplossen...zelfs nog niet na een termijn van een jaar tot aan de definitieve oplevering volgens de wet breyne!

​

Het is niet omdat zij denken...volgens de wet breyne een jaar te hebben voor deze opmerkingspunten (staat nochtans expliciet niet beschreven dat zij daar een jaar voor krijgen)...dat dit moet aanschouwd worden als een redelijke termijn om openstaande punten op te lossen...die eigenlijk veel sneller moeten opgelost worden!

​

Daarom een redelijke termijnen afspreken en laten vermelden in PV...alsook de bijkomende voorwaarde wat ik hierboven geschreven heb. Zij mogen dat niet weigeren!

​

Als dit uiteindelijk voor de rechtbank moet komen...dan staat je sterker om deze laattijdigheid boetes op te eisen en de werken af te dwingen.

​

Het wordt eens tijd dat jullie rechtvaardiger gaan optreden tegen alle onrecht en laksheid/nonchalance van diegene die tegen deze eerdere gemaakte afspraken bezondigen en het op hun beloop laten gaan...omdat zij blijkbaar geen tijd meer hebben en hun aandacht naar andere werven gaat...en naar jullie hun kat sturen!

​

Dan moeten zij maar wat minder aannemen zodat de werven beter opgevolgd kunnen worden naar kwaliteitsuitvoeringen en dit volgens de regel der kunst en normen...en op het einde zij minder openstaande punten of uitgestelde werken hebben!

​

Tot slot

​

Ik heb heel veel klanten die mijn bijstand vragen...maar het is mijn bedoeling om iedereen onafgezien of zij bijstand willen...of niet de mogelijk hebben wegens budget...heel veel informatie te bezorgen op voorhand die zij nodig hebben om zichzelf te kunnen beschermen tegen malafide praktijken en eenzijdige opdringerigheid van alle bouwondernemers en bouwpromotoren...en slechte uitvoeringen enz...

​

Zij denken dat zij alleen het recht hebben om hun eisen neer te schrijven en te laten ondertekenen...en hoe de ondernemers zichzelf volledig willen indekken en beschermen...maar hoe zit het met de kopers of eigenaars en hun rechten...desondanks de wet breyne al even van kracht is...zitten hier toch al serieus wat gaten in...en achterpoortjes om zichzelf in te dekken...of ze lappen de wet breyne gewoon aan hun laars?

​

Jullie hebben ook rechten...laat dit dan ook gelden...laat u horen dat je daar niet mee eens bent. 

​

Een aangepast en bijgewerkte voorbeeld hierboven van hoe je een PV laat opmaken is kortgeleden ook al toegepast door mijzelf bij enkele grote bedrijven... weliswaar onder grote druk om dit op papier te krijgen en te laten ondertekenen door alle partijen...zij moeten dit dan ook toestaan...want dat werkt aan beide kanten...als zij hun afspraken nakomen is er niets aan de hand...indien niet dan....

​

​